Immobilienfinanzierung in Deutschland

Während die deutsche Wirtschaftspolitik traditionell die Miete dem Kauf vorzieht, sind die Hauspreise in Deutschland in den letzten Jahren deutlich – und manche sagen unnachhaltig – gestiegen.

Ende 2018 veranstaltete die Bundesregierung unter Protesten gegen die steigenden Kosten für den Kauf und die Miete von Wohnungen in Großstädten einen Wohnungsgipfel.

Gleichzeitig sind die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände gefallen, wobei der Einfluss des negativen Euribor-Zinssatzes zu billigeren Geschäften für Hauskäufer und Menschen, die eine Hypothek aufnehmen wollen, führte.

Kauf von Immobilien als Ausländer in Deutschland

Die Hauptabnehmer deutscher Wohnungen sind lokale Immobilieninvestoren, aber es gibt viel Raum für ausländische Käufer – vor allem, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zumindest für einen Teil des Jahres zu vermieten.

Es bleibt abzuwarten, ob die anhaltende Unsicherheit über den Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union – und der Rückgang des Pfunds – erhebliche Auswirkungen auf die Einwohner Großbritanniens haben wird, die deutsche Immobilien kaufen wollen.

Wie hoch kann man Immobilien in Deutschland beleihen?

Für Ausländer, die deutsche Immobilien kaufen, gibt es keine Beschränkungen, unabhängig davon, ob ihr Herkunftsland Teil der Europäischen Union (EU) ist oder nicht.

Der maximale Darlehensbetrag hängt jedoch von Ihrem Aufenthaltsstatus ab. In Deutschland ansässige Personen können bis zu 80 % des Schätzwertes der Immobilie leihen, nicht ansässige Personen können jedoch auf ca. 55-60 % des Schätzwertes begrenzt werden.

Die Kreditnehmer müssen auch über ein Jahreseinkommen von mehr als 20.000 € verfügen. Außerdem dürfen Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen niemals 35 % Ihres monatlichen Einkommens überschreiten. Viele Käufer und Bauherren wissen jedoch nicht, dass Sie auch Anspruch auf Baukindergeld haben. Im Baukindergeld Rechner lassen sich die Höhe und Laufzeit schnell berechnen.

Eine Kombination aus der niedrigen Ausfallrate deutscher Hypotheken mit historisch niedrigen Euribor-Zinsen hat dazu geführt, dass die deutschen Hypothekenzinsen zu den niedrigsten der Welt gehören. Im Jahr 2018 lag der durchschnittliche Hypothekarzins nach Angaben von Statista bei 1,85%.

Hypothekenantragsgebühren betragen in der Regel 1-2 % des gesamten Kreditbetrags. Wenn die Immobilie einen Wert von mehr als 500.000 € hat, muss der Käufer für eine Immobilienbewertung bezahlen, die in der Regel etwa 300-600 € kostet.

Mit der Unterzeichnung der Urkunde werden die Gebühren fällig:

• Notarkosten und Eintragungsgebühren in Höhe von rund 1,5 % des geschätzten Immobilienwertes,
• Die Maklergebühren liegen zwischen 3-6 % des Verkaufspreises. In Deutschland zahlen Käufer oft Maklergebühren (oder teilen sie mit den Verkäufern) – dies ist jedoch Verhandlungssache.

Danach hat der Käufer bis zu vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die je nach Bundesland, in dem Sie kaufen, zwischen 3,5 und 6,5 % des Immobilienwertes liegt.

Steuerabzüge für deutsche Hypotheken

Zinsen auf deutsche Hypotheken für selbst genutzte Immobilien sind nicht steuerlich absetzbar.

Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch in Deutschland vermieten, können die Kosten für die Erzielung von Mieteinnahmen auf Ihrer Steuerrechnung verrechnet werden. Zu den zulässigen Kosten gehören Hypothekenzinsen, Wartung, Reparaturen und Hausverbesserungen, die weniger als 15 % des Wertes Ihrer Immobilie kosten. Größere Baumaßnahmen werden unterschiedlich besteuert.

Mietzinsen in Deutschland werden mit den üblichen progressiven Einkommenssteuersätzen besteuert. 2019 sind die ersten 9.169 € (18.338 € für Ehepaare) steuerfrei. Für Erträge über diesem Betrag beginnen die Raten bei 14 % und steigen auf 42 % für Erträge über 55.961 €.

Nach Berechnung der Mieteinnahmen wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die erhobene Steuer erhoben.

Darüber hinaus unterliegen ausländische Eigentümer der Kapitalertragsteuer, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz ist. Wenn Sie also Ihre Immobilie nach neun Jahren verkaufen und als Einzelperson einen Gewinn von 60.000 € aufweisen, unterliegt dieser Betrag einem Steuersatz von 42 %. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch 10 oder mehr Jahre lang halten, werden Kapitalgewinne nicht als steuerpflichtiges Einkommen angerechnet.

Anforderungen an eine deutsche Hypothek

Der Hypothekenantrag in Deutschland ist einfach, aber die Prüfung der finanziellen und sonstigen Unterlagen des Antragstellers kann beängstigend sein.

Die von Ihnen zur Verfügung gestellten Dokumente beinhalten:

• Fragebogen zur Selbstauskunft
• Immobilienbewertung
• Beschäftigungsnachweis (2-12 Monate Gehaltsabrechnungen)
• Selbstständige müssen zusätzliche Nachweise über Einkommen und Vermögen erbringen, einschließlich zweijähriger Bilanzen, betriebswirtschaftlicher und wirtschaftlicher Bewertungen sowie der Steuererklärungen des Vorjahres
• aktuelle Steuererklärungen
• Dokumentation der Mieteinnahmen (wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde)
• Nachweis des verfügbaren Eigenkapitals
• Auszug aus dem Grundbuch für die letzten sechs Wochen.

Darüber hinaus müssen ausländische Käufer Kopien ihres Reisepasses und in einigen Fällen eine Aufenthaltserlaubnis vorlegen.

Wie man eine deutsche Hypothek beantragt

Die Beantragung einer deutschen Hypothek ist ähnlich wie in anderen Ländern, der Hauptunterschied besteht darin, dass die Bank Ihren Finanzstatus genauer untersucht. Im Rahmen dieser Sorgfaltspflicht ist es erforderlich, einen Schufa-Bericht einzuholen, der dem eines Kreditberichts entspricht.

Als Ausländer haben Sie möglicherweise keine Schufa-Akte, sodass Sie möglicherweise von Ihrer heimischen Kreditauskunftei den Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit erbringen müssen.

Die unten aufgeführten Banken begrüßen ausländische Immobilienkäufer und können in einigen Fällen Übersetzungsdienstleistungen anbieten. Es gibt auch viele deutsche Banken, aus denen man wählen kann, und einige sind auf Auslandshypotheken spezialisiert.

Zu den wichtigsten deutschen Banken gehören:

• Commerzbank: eine führende internationale Geschäftsbank mit einem Kernmarkt in Deutschland
• Deutsche Bank: eine der größten und angesehensten Banken in Deutschland
• Die Postbank: eine der größten deutschen Privatkundenbanken
• Sparda-Bank: eine große Privatkundenbank, die Teil des Genossenschaftssystems ist.

Arten von Hypotheken in Deutschland

Eine gängige deutsche Hypothek ist das festverzinsliche Darlehen. Der Darlehensnehmer kann die Bedingungen für den Zinssatz der Hauptrückzahlung (typischerweise zwischen 1 % und 10 % des Nennbetrags über die Laufzeit des Darlehens) und die Frage festlegen, ob er zusätzliche reine Tilgungszahlungen leisten möchte (bis zu 10 % des ausstehenden Betrags).

Am Ende der Darlehenslaufzeit muss ein ausstehender Grundsatz vollständig bezahlt werden, entweder in bar oder durch weitere Finanzierung.

Zinsbasierte Hypotheken

Zinsbasierte Hypotheken werden von Investoren bevorzugt, die Miet- oder Buy-to-Lease-Immobilien suchen. Während der Laufzeit des Darlehens wird nur der Zinsanteil gezahlt; das Prinzip ist mit Ablauf der Darlehenslaufzeit vollständig fällig.

Es ist möglich, dass in Deutschland ansässige Personen die Zinszahlungen von ihrer jährlichen Einkommensteuer abziehen.

Bauspardarlehen

Bausparkassendarlehen sind ein Hybrid aus festverzinslichen und reinen Zinsdarlehen. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer neben der Zahlung der Darlehenszinsen auch eine Annuität ein, die bei Erreichen der Darlehenslaufzeit zur Zahlung des Grundsaldos beiträgt.

Variabel verzinsliche Darlehen

Variabel verzinsliche Kredite sind an den Euribor gekoppelt und werden alle drei Monate angepasst. Zusätzliche Hauptzahlungen können vierteljährlich geleistet werden, da der Zinssatz des Darlehens angepasst wird.

Ist der Kreditnehmer der Ansicht, dass der Zinssatz über einen bestimmten Betrag steigen wird, kann das variabel verzinsliche Darlehen in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden.

Deutsche Hypothekengarantien

Eine Besonderheit der deutschen Hypothekenbranche ist das Fehlen von Hypothekengarantien. Das macht es in bestimmten Situationen unglaublich schwierig, in Deutschland eine Hypothek zu bekommen:

• wenn Ihre Kreditwürdigkeit gering ist
• wenn Sie weniger als fünf Jahre bis zur Pensionierung haben
• wenn Sie nicht über die verfügbaren liquiden Mittel zur Deckung der Anzahlungs- und Schließungskosten verfügen
• wenn Ihr aktuelles und vergangenes Einkommen nicht als über der Schwelle der Bank liegend nachgewiesen werden kann.

Stattdessen können Privatpersonen eine private Hypothekenausfallversicherung bei ihrer Bank oder einer privaten Versicherungsgesellschaft abschließen.

Weitere Besonderheiten der deutschen Baufinanzierung

Die Bundesregierung bietet spezielle Subventionen für Personen, die in Deutschland leben und Steuern zahlen.

Neben dem eingangs erwähnten Baukindergeld sind die wichtigsten Programme das Riester-Rentenprogramm (für alle, die gesetzlich unter die gesetzliche Rentenversicherung fallen) und das Kreditanstalt für Wiederaufbau Bank Home Ownership Program (KfW).

Das Pensionsprogramm sieht bestimmte Pensionszuschüsse vor – die Übernahme eines Teils der Hypothekenkosten oder steuerliche Anreize für den Kauf gebrauchter Immobilien.

Für den Kauf von Neubauten oder Bestandsimmobilien kann das KfW-Programm Kredite bis zu 50.000 € anbieten. Das Programm kann in Verbindung mit den Produkten einer Hypothekenbank verwendet werden und hat oft einen niedrigeren Zinssatz als die Hypothek der Bank.