Coronavirus-Krise: Nicht der richtige Zeitpunkt für eine Immobilien-Investition
Zwischen dem Anstieg der Immobilienkreditzinsen und der Coronavirus-Krise, die die Immobilienaktivitäten buchstäblich zum Zeitpunkt der stärksten Aktivität einfrieren wird, verspricht das Jahr 2020 nach zwei Jahren der Euphorie sehr komplex für die Immobilieninvestitionen zu werden.
Seit zwei Jahren, mit einer gewaltigen Beschleunigung im Jahr 2019, befindet sich der Immobilienmarkt in voller Euphorie. Die Zahl der Transaktionen überstieg die Rekorde, wozu auch die besonders niedrigen Raten von Immobilienkrediten im Vergleich zum damals relativ starken Wirtschaftswachstum beitrugen. Was bedeutet die aktuelle Coronavirus-Krise für die Finanzen und wie sollten Anleger darauf reagieren?
Boom in 2019
Jeder wollte im vergangenen Jahr in Mietimmobilien investieren, und die manchmal übermäßige Verschuldung wurde von vielen als eine seltene Gelegenheit gesehen, die man nicht verpassen sollte. Bis zum Ausbruch der Coronavirus-Krise zeigten sich die Immobilienpreise weiterhin stabil.
Wie können wir eine solche Begeisterung für Investitionen in Mietimmobilien nicht verstehen. In einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld werden Mietimmobilien zu Recht als relativ sicheres und zugängliches Mittel zum Aufbau einer langfristigen Vermögensbasis wahrgenommen. Leider ist dieser Wahn der Ursprung, ganz logisch, für einen Anstieg der Immobilienpreise. Manchmal wird die Kohärenz der Investition beeinträchtigt.
Gute Geschäfte werden immer seltener und die gute Idee, in Mietwohnungen zu investieren, verwandelt sich allmählich in eine falsche gute Idee. Während Immobilienvermögen für viele Investoren definitiv außer Reichweite ist, bieten Anlageimmobilien zumindest auf dem Papier noch einige Möglichkeiten.
Es stimmt, dass es bei einer Bruttorendite von etwa 8 % bis 10 % eine Möglichkeit gibt, ohne allzu großen Aufwand einen positiven Cashflow zu generieren. Jedoch ist in der Realität eine hohe Rendite immer mit einem hohen Risiko verbunden. Letzteres wird leider nicht immer von den unerfahrenen Investoren erkannt, die glauben, mit einer Geldanlage in Mietimmobilien Vermögen aufbauen zu können.
Die Coronavirus-Krise wird das Risiko aufdecken, das viele Investoren nicht sehen wollten! Die aktuelle Krise wird dieses Risiko offenbaren, das zu viele Investoren in jüngster Zeit heruntergespielt haben. Wenn die Renditeimmobilie hohe Renditen aufwies, war das kein Zufall. Der frühere Eigentümer hat Ihnen nichts geschenkt. Nein, es gibt keine preisreduzierten Immobilien, wenn das Transaktionsvolumen Rekordhöhen erreicht.
Zurück zur Realität in 2020
Der Immobilienmarkt wird unter dem kumulativen Effekt der verschärften Bedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten und des Coronavirus eingeschlossen sein.
Nach einem euphorischen Jahr 2019 dürfte das Jahr 2020 schwierig werden, wie bereits der Markt für Luxusimmobilien zeigt. Tatsächlich haben die Nationalbanken in den letzten Tagen des Jahres 2019 eine Verschärfung der Bedingungen für Hypothekenkreditverträge gefordert, um dieser Euphorie der Investition in Mietimmobilien ein Ende zu setzen.
Es muss zugegeben werden, dass die Banken in ihrer Analyse des Kreditrisikos besonders lax wurden. Viele Kandidaten für Immobilieninvestitionen sind heute zu mehr als 35 % oder 40 % verschuldet. Diese risikoreiche Situation musste unbedingt beendet werden, da die Zahl der überschuldeten Mietinvestoren im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs problematisch werden könnte.
So gewann der Immobilienmarkt ab den ersten Wochen des Jahres 2020 wieder eine gewisse Rationalität. Die Banken schränkten ihre Bedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten ein. Das Kriterium ist einfach: Die Schuldenquote von 33 % wird zum maximalen Standard, der nicht mehr überschritten werden kann, ohne dass 25 Jahre Laufzeit oder sieben Jahreseinkommen des Kreditnehmers überschritten werden.
Die Coronavirus-Krise wird den Immobilienmarkt wahrscheinlich für viele Monate völlig einfrieren
In einem Land, das sich auf die Bewältigung einer Gesundheitskrise konzentriert, verschwinden die Kandidaten für den Kauf von Immobilien. Es ist offensichtlich, dass der Immobilienmarkt während der gesamten Dauer der Eindämmung eingefroren wird. Keine Termine und Besichtigungen mit dem Immobilienmakler = Kein Verkauf.
Es geht nicht darum, ob die Zinsen niedrig oder die Preise zu hoch sind – der Immobilienmarkt geht in eine Pausenposition. Die Aktivitäten werden für die nächsten Wochen reduziert. Wer hat den Kopf, um einen Kompromiss zu unterzeichnen, nachdem er von Politikern gehört hat, dass uns schwierige Zeiten bevorstehen würden. Niemand, und so sollte es auch sein.
Dennoch sollte die Sperre nur eine Weile dauern, dann wird das Leben wieder aufgenommen. Aber in welchem Zustand? Ist es nicht illusorisch, dass die zu erwartende Rezession keine Auswirkungen auf die Investitionskapazität der Investitionskandidaten haben wird? Dies ist zu befürchten.
Darüber hinaus ist es nicht selbstverständlich, dass die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben werden. Die Europäische Zentralbank EZB erklärte bereits öffentlich, dass die Geldpolitik nicht alles tun könne und dass sie nun ihre Verantwortung übernehmen müssten.
Eine Krise ist immer eine Quelle von Chancen für diejenigen, die investieren wollen!
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, wird die Coronavirus-Krise, wenn sie sich bestätigt, eine Quelle von Chancen sein. Der Langzeitinvestor schätzt die Euphorie eines Marktes, sei es nun ein Immobilien- oder ein Finanzmarkt, nicht. Euphorie ist, wenn jeder investieren will. In einem Markt, in dem das Angebot begrenzt ist, führt die stark steigende Nachfrage zu höheren Preisen und damit zu weniger Schnäppchen.
Im Gegenteil, die Krise auf dem Immobilienmarkt bedeutet, dass die Kandidaten für Immobilieninvestitionen knapp werden und daher eilige Verkäufer, die keine andere Alternative haben, als ihre Preise zu senken, um zu verkaufen. Vergessen Sie nicht, dass eine gute Investition immer zum Zeitpunkt des Kaufs getätigt wird, also wenn der Markt durch eine geringe Nachfrage geschwächt ist.
Diejenigen, die das Glück haben, sich verschulden zu können, sollten sich schon jetzt darauf vorbereiten, auch wenn wir gegen Ende 2020/2021 erste Anzeichen für einen Stillstand sehen werden, wenn den Verkäufern keine andere Wahl bleibt, als ihren Verkaufspreis zu senken.
In der Zwischenzeit zählen Geduld und Marktbeobachtung
Wahrscheinlich ist es dringend notwendig, in unmittelbarer Zukunft nichts zu unternehmen. Im Gegensatz zum Aktienmarkt, der den Kurs der Aktien tagtäglich festlegt erfolgt die Anpassung der Immobilienpreise nicht sofort. Es muss abgewartet werden, bis sich die Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage im Rückgang der Immobilienpreise niederschlägt.
Anleger sollten besonders vorsichtig bei der Finanzierung von Immobilien-Crowdfunding sein. Bauträger könnten Schwierigkeiten haben, ihr Eigentum zu verkaufen.
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