Category Immobilien

Kontrollierte Wohnraumlüftung: Praxisgerechte dezentrale & zentrale Lösungen

Die Luft in vielen Großstädten ist nicht gut. Deshalb wird momentan viel darüber diskutiert, wie die Schadstoffbelastung in den Innenstädten reduziert werden kann. Mit einer Neuheit im Bereich der Kermi x-well Wohnraumlüftung wird die Zuluftqualität für Bewohner signifikant verbessert: Im Segment der zentralen Lüftung bietet x-well hygienic die elektrostatische Filterung auch von kleinsten Partikeln und trägt somit wirkungsvoll zum Schutz der Gesundheit bei.

Das Bewusstsein für die Raumluftqualität steigt – gerade in der aktuellen Situation. Für passende Lüftungskonzepte zu den unterschiedlichen Anforderungen baut Kermi sein x-well Portfolio stetig praxisgerecht aus:

Elektrostatischer Luftfilter für gesunde Raumluft

Den steigenden Anforderungen an eine gesunde Raumluft wird eine Neuheit im Segment der zentralen x-well Wohnraumlüftungen gerecht: Der x-well hygienic Luftfilter wurde eigens dazu entwickelt, die Qualität der Zuluft signifikant zu verbessern, denn gerade in Großstädten oder in sehr landwirtschaftlichen Gebieten ist die Außenluft oft stark belastet. Um diese vor dem Einströmen von Schadstoffpartikeln und Pollen zu reinigen, nutzt der neue Filter ein elektrostatisches Feld. Dadurch erhöht sich der Abscheidegrad gegenüber Standardfiltern deutlich – Partikel mit einer Größe von 1μm werden zu mehr als 85 Prozent gefiltert (Zum Vergleich: Der Durchmesser eines Haares liegt etwa bei 70 μm). So kann der x-well hygienic Filter in Verbindung mit einer zentralen Lüftungsanlage entscheidend dazu beitragen, die Gesundheit der Menschen innerhalb von Gebäuden zu schützen – was auch Allergikern zugute kommt.

Da die Filterung elektronisch und nicht mechanisch funktioniert, wird der Luftstrom und die Effizienz der Lüftungsanlage nicht beeinträchtigt. Und dadurch sind auch keine aufwendigen und teuren Wartungs- oder Austauscharbeiten notwendig: Der Filter wird lediglich regelmäßig gewaschen, je nach Belastung der Außenluft etwa halbjährlich. Die Montage erfolgt ebenfalls einfach und variabel an Wand oder Decke, positioniert zwischen Lüftungsgerät und Verteiler.

x-well Zubehör- und Systemkomponenten

Neben den zentralen und dezentralen Lüftungsgeräten beinhaltet das Kermi x-well Sortiment von A bis Z alle Komponenten für die flexible und praxisgerechte Montage – für Neubau und Renovierung. Aktuellste Ergänzung, um das Handling vor Ort auf der Baustelle zu erleichtern: Das von der x-net Fußbodenheizung bekannte Abrollgerät, welches nun auch für die x-well Lüftungsrohre erhältlich ist.

Kermi GmbH

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Schlechte Nachrichten für Vermieter: Sie sollen nach dem Wunsch der Regierung künftig die Hälfte der Kosten für den seit 1. Januar geltenden CO-Preis auf Öl und Gas tragen. Nach langem Koalitionsstreit hat die Bundesregierung dazu den entsprechenden Beschluss gefasst. Dieser Beschluss wurde begleitend zum geänderten Klimaschutzgesetz gefasst, mit dem die Bundesregierung ihre Klimaziele erhöht hat. Das Kabinett hatte beschlossen, dass die bislang für 2050 angepeilte Klimaneutralität nun schon fünf Jahre eher, also schon 2045, erreicht sein soll. Vermieter müssen demnach bald die hälftige Übernahme des CO2-Aufschlags übernehmen. Seit 1. Januar 2021 ist der fällige CO2-Preis auf Öl und Gas 25 Euro pro Tonne CO2. Er verteuert seitdem das Tanken und Heizen in Deutschland.

Damit wird abermals von der Politik der Druck erhöht, auf klimaneutrale Heizsysteme wie Photovoltaikanlagen umzustellen. Ende Juni 2021 soll das neue Programm, das auch zusätzliche Investitionen von acht Milliarden Euro für Klimaschutzmaßnahmen vorsieht, vom Kabinett verabschiedet werden. Dann wird verbindlich feststehen, ob die CO2-Preis-Lösung zwischen Mietern und Vermietern im Programm enthalten bleibt. Doch das bezweifelt kaum jemand. Die Experten von Hadi Teherani Solar (https://www.haditeheranisolar.com) raten Vermietern, die über eigene Dachflächen verfügen, mittels Dachverpachtung (https://www.haditeheranisolar.com/dachpacht) die steigenden Energiekosten zu kompensieren oder sogar zusätzlichen Profit zu generieren.

Mit Dachverpachtung für PV-Anlagen schonen Vermieter Umwelt und Konto

Wenn ein Photovoltaikunternehmen wie Hadi Teherani Solar eine Photovoltaikanlage auf einem Dach des Vermieters (Dachverpächters) errichtet, erhält der Verpächter eine einmalige Dachpacht für die ersten 20 Jahre. Die Dachpacht richtet sich nach der installierten Generatorleistung, die in Kilowatt-Peak (kWp) errechnet wird. Ein grobes Beispiel: Bei 2.500 qm Dachfläche können ca. 400 kWp verbaut werden und es entstünde so eine Einmalzahlung für die Dachpacht in Höhe von 40.000 Euro. Nach Ablauf der 20 Jahre Dachverpachtungszeit kann eine Option für weitere 2 x 5 Jahre gezogen werden. Dann wird der Dachverpächter ab dem 21. Jahr an den dann gültigen Ökostrompreisen aus der Solaranlage beteiligt.

Die Stromkostenersparnis durch den von Hadi Teherani Solar geliefertem Solarstrom gegenüber dem bisherigen Stromanbieter beträgt bis zu 30 Prozent (zur Ermittlung des genauen Wertes werden die letzten 12 monatlichen Stromabrechnungen benötigt). Der ökologische Strompreis ist derzeit für 20 Jahre festgesetzt und staatlich garantiert durch das EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz). Bei angenommenen Stromkosten von 7.000 Euro monatlich betrüge die Ersparnis in den nächsten 20 Jahren also rund 504.000 Euro (7.000 Euro x 30% = 2100 EUR pro Monat x 12 Monate x 20 Jahre). Da eine Solaranlage aber eine voraussichtliche Betriebsdauer von 40 bis 50 Jahren hat, wäre auch nach den 20 Jahren der von Hadi Teherani Solar produzierte Solarstrom weiterhin günstiger.

Stararchitekt und Solar-Pionier Hadi Teherani warnt bereits seit Langem, dass „die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung nicht erreicht werden können, wenn die Zahl der Solaranlagen auf Dächern in Deutschland nicht massiv steigt.“ Es wird viel diskutiert, aber Millionen von Quadratmetern ungenutzter Dachflächen bei Bestandsimmobilien allein in Deutschland werden auch weiterhin vergessen. Die Möglichkeiten, der Nutzen und die Vorteile der Dachverpachtung für Photovoltaikanlagen bleiben Vermietern meist unbekannt.

Wie läuft eine Dachverpachtung für Solaranlagen in der Praxis ab?

„Für den Dachverpächter entstehen weder Kosten noch Aufwand: Ähnlich wie bei einer Immobilien-Hausverwaltung kümmert sich der Pächter und zentraler Vertragspartner Hadi Teherani Solar von A bis Z um alles rund um die Solaranlage. Also um die Planung, die Kommunikation mit dem örtlichen Netzbetreiber, den Bau, den Anschluss an das öffentliche Stromnetz, den Stromverkauf, die Wartung und die Pflege der Anlage, die Versicherung und die Verwaltung. Dachverpächter haben keinerlei Kosten!“ betont Payam Hazin. Der Ingenieur verantwortet als Geschäftsführer die Bereiche Technik und Projektmanagement bei Hadi Teherani Solar.

Nach der Zusage der Netzverträglichkeit dauert der Bau der Anlage ca. 6 bis 8 Wochen (basierend auf dem Beispiel der 2.500 qm Dachfläche). Nach Fertigstellung vergehen dann noch einmal rund zweieinhalb Monate für den Netzanschluss – hierbei ist Hadi Teherani von dem Energieversorger vor Ort abhängig. Um ein Dachpachtmodell weiterzuentwickeln, werden folgende Unterlagen benötigt: Vollmacht Netzvoranfrage, Datenschutz-Einwilligung gemäß DSGVO, Flurkarte / Lageplan, Grundbuchauszug, Tragfähigkeitsbescheinigung / Statik (mind. 20 kg pro qm) sowie die letzten 12 Stromabrechnungen und das Lastgangprofil, um die Stromersparnis zu berechnen. Das Dachpacht-Vertragswerk besteht aus den drei Teilen: Dachpacht, Eintragung einer Dienstbarkeit sowie Stromliefervertrag. „Ein entsprechendes Muster kann bei Hadi Teherani angefordert werden. Vermieter sollten sich auf weiter steigende Betriebs- und Energiekosten einstellen und sich jetzt über Dachverpachtung für Solaranlagen informieren“, rät Hadi Teherani Solar Geschäftsführer Thomas Münzel. „Nach der Einführung der Mietpreisbremse drohen Vermietern in den nächsten Jahren und Jahrzehnten erhebliche Einbußen durch weiter steigende Energiekosten und politische Auflagen. Vermieter, die durch Dachverpachtung autark mit einer Solaranlage selbst günstigen Ökostrom produzieren und verbrauchen, können entspannt in die Zukunft schauen“, warnt der erfahrene Kaufmann Thomas Münzel.

Vermieter, die ihr Dach zu Geld machen und gleichzeitig tatkräftig dazu beitragen möchten, die Klimaziele zu erreichen, finden auf https://www.haditeheranisolar.com/dachpacht weitere Informationen.

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Egal aus welcher Perspektive:
Wir vereinen Design und Nachhaltigkeit.

Unser Klima. Ihre Energie.

Als Architekten sind wir Gestalter der Lebenswelt: Unsere Projekte sind ganzheitlich und nachhaltig ausgerichtet.

Wir wirtschaften umwelt- und ressourcenschonend, bauen auf Fairness und eine ehrliche, transparente Geschäftspolitik. Im täglichen Leben. Im Unternehmen. Als Partner. Und weit darüber hinaus.

Seit 25 Jahren stellen wir die Weichen für eine Zukunft mit sauberer Energie. Wir realisieren Ihre Projekte mit integrierten Photovoltaik-Lösungen.

Uns verbindet der Mut, die Offenheit und das Bestreben, Veränderungen zuzulassen und grenzenlos zu planen. Nur so können wir den Herausforderungen begegnen, die mit dem Klimawandel auf uns zukommen.

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Themen wie der der bevorstehende Zensus 2021, Datensicherheit, Risikoszenarien und effizientere Abläufe beschäftigen die Hausverwaltungen

Wir sprachen mit Klaus Drollmann, Landsberg am Lech, über den Zeitgewinn durch Digitalisierung und Informationssicherheit bei Hausverwaltungen.

Frage: Die Digitalisierung hat zieht immer größere Kreise. Auch die Immobilienverwaltungen sind davon verstärkt betroffen. Wie zum Beispiel der bevorstehende Zensus 2022 und die Daten- und Informationssicherheit. Wie richten sich die Geschäftsführer und Inhaber darauf ein?

Klaus Drollmann: „Der im Mai 2022 bevorstehende Zensus verursacht momentan noch jede Menge manuelle Tätigkeiten um die nötigen Daten zu ermitteln. Ein solch manueller Arbeitsablauf beherbergt neben dem zeitlichen Aufwand auch ein hohes Fehlerpotenzial.
Es ist dringender Handlungsbedarf um die verbliebene Zeit bis zum Stichtag sinnvoll für eine Automatisierung und Digitalisierung der Prozesse ein zu setzen. Sonst drohen jede Menge Überstunden, Stress und Fehlerkorrekturen.

Aber nicht nur der Zensus trägt hierzu bei, sondern vor allem auch die immer detaillierter werden Anforderungen zum Thema Mietspiegel bedeuten jeder Menge Aufwand. Von den sich immer schneller ändernden Vorgaben für die Mietverträge, von Nebenkostenabrechnungen mal ganz abgesehen.

Und wo viele Daten gesammelt werden, tritt automatisch die DSGVO in Kraft und ein hoher Bedarf an Informationsschutz gemäß der internationalen Norm ISO 27001.“

Frage: Was empfehlen Sie als Experte für IT-Prozesse und Informationssicherheit den Hausverwaltungen angesichts der Problematik der IT-Prozesse und Informationssicherheit?

Klaus Drollmann: „In vielen Immobilienverwaltungen haben sich im Laufe der Zeit „natürlich“ gewachsene Strukturen entwickelt. Da ist prinzipiell nicht schlecht, allerdings stellt sich eine gewisse Betriebsblindheit ein. Das ist aber ganz normal und menschlich.

Deshalb ist es nötig einen Blick, zum Beispiel durch einen IT-Generalisten, von außen auf die etablierten Abläufe, Schnittstellen und Strukturen zu bekommen. Dadurch entsteht eine detaillierte Dokumentation, die dann auch ein erster Schritt zum Thema Auditierung in Sachen Datenschutz und Informationssicherheit ist.“

Frage: Wie wird sich die Situation Ihrer Einschätzung nach weiter entwickeln?

Klaus Drollmann: „Die Anforderungen durch den Gesetzgeber und den Kunden werden immer detaillierter und kommen in kürzeren Abständen. Deshalb kommt man um einen hohen Automatisierungsgrad nicht herum. Sonst entstehen Kosten und Aufwände die die kalkulierten Einnahmen und Gewinne schnell auffressen.“

Frage: Was ist Ihrer Erfahrung nach besonders zu beachten, um die Probleme zu lösen?

Klaus Drollmann: „Bei gewachsen Strukturen und Abläufen ist es auf alle Fälle wichtig, dass eine Analyse durch Externe durchgeführt wird. Dadurch werden Problemstellen dokumentiert und aufgedeckt. Wie zum Beispiel umständliche Handhabungen der Systeme, fehlende Schnittstellen, manuell erstellte Berichte und so weiter. Ich habe da bei meinen Kunden schon einige „Aha-Erlebnisse“ generiert.“

Frage: Sie haben vorher den Begriff ISO27001 erwähnt, was ist darunter zu verstehen?

Klaus Drollmann: „Die Norm ISO27001 beinhaltet die Sicherheit von Informationen allgemein und nicht nur die der IT. Das ist ein großes Themengebiet, das von Leitsätzen bis hin zur detaillierten Bestandsaufnahme von Abläufen, Hard- und Softwareständen.
Aber auch Notfallszenarien, wie zum Beispiel Telefonketten bei einem ernsten Vorfall.“

Frage: Das klingt nach viel Aufwand und Dokumentation, was genau haben Hausverwaltungen davon?

Klaus Drollmann: „Der Aufwand ist tatsächlich nicht zu unterschätzen, aber die Hausverwaltung profitiert sehr viel davon. Beispielsweise von einem Szenario, was bei einem Systemausfall durch einen Ransomware-Angriff zu tun ist. Hierbei handelt es sich um Schadprogramme, mit deren Hilfe ein Eindringling den Zugriff auf Daten bekommt und deren Nutzung oder auf das ganze Computersystem verhindern kann.
Im Zuge der Informationssicherheitsmaßnahmen wird unter anderem vorher festgelegt wer zu informieren ist, welche Systeme überlebenswichtig sind und wie diese wieder zum Laufen gebracht werden können. Aber auch wie ein Notbetrieb des Unternehmens während des Ausfalls gewährleistet werden kann.
Bei einem solchen Ransomware-Angriff kann es durchaus bis zu sechs Wochen dauern, bis alle Systeme wieder arbeitsfähig sind. Wer dann keinen Notfallplan hat, kann gegenüber seinen Kunden weder zuverlässig kommunizieren noch die zugesicherte Leistung erbringen. Abgesehen vom Image-Schäden sehen sich Unternehmen dann auch schnell in finanzieller Schieflage.“

Frage: Was ist neben der Automatisierung von Prozessen noch zu beachten, um eine hohe Qualität und Kundenzufriedenheit zu erreichen?

Klaus Drollmann: „Aus der Erfahrung hat sich gezeigt, dass alleine schon durch den Einsatz von einer sogenannten Middleware eine enorme Verbesserung der Prozesse und der Datenqualität erreicht werden kann. Diese Middleware sorgt für einen nahtlosen Austausch von Daten zwischen Softwareinstallationen, die sonst keine Möglichkeiten zum Informationsaustausch haben.

Hiervon profitiert nicht nur das Management, sondern gerade auch die Mitarbeiter. Es wird Zeit freigesetzt, die sinnvoll investiert werden kann. Außerdem stehen dadurch Informationen wesentlich schneller zur Verfügung. Was auch zu Wettbewerbsvorteilen führt, da man schneller auf geänderte Marktänderung oder Gesetzgebungen reagieren kann.

Auch eine Einführung eines Information Security Management System, kurz ISMS, bietet eine sehr gute Übersicht. Man erhält unter anderem Kenntnisse darüber welche Hardware und Softwarestände vorhanden sind. Darüber hinaus ist ein solches System ein Stück hin zur ISO 27001 Zertifizierung. Diese wird von immer mehr Kunden und Lieferanten gefordert und ist aber auch ein Signal des Unternehmens, dass alles für den Schutz von Informationen getan wird“.

Danke, lieber Klaus Drollmann, für diese interessanten Einblicke in die IT-Anforderungen von Hausverwaltungen und weiterhin viel Erfolg!

Hier einen kostenfreien Gesprächstermin vereinbaren. https://www.wedro.de
WEDRO IT-Service (https://www.wedro.de)

Klaus Drollmann“s Kunden schätzen an ihm seine Erfahrungswerte aus mehr als 30 Jahren IT-Entwicklung und 20 Jahren Beratung unter anderem im Datenbank und Business Intelligence Umfeld. Aber auch sein Einfühlungsvermögen für die Menschen, die die IT als Arbeitsmittel benötigen.

Als Hausverwaltung Gewinnen Sie das Wertvollste was jeder nur begrenzt zur Verfügung hat, nämlich Zeit und dadurch automatisch mehr Effizienz und Kundenzufriedenheit.
Darüber hinaus erhalten Sie einen Überblick über die Informationssicherheit Ihrer Firma mit Hilfe der internationalen Norm ISO 27001.

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Haus & Grund Hessen: keine behördliche Mitsprache bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Frankfurt/Wiesbaden, 16. Juni 2021 – Mit Sorge sieht Haus & Grund Hessen die Möglichkeit des Landes, einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. „Das Ziel wird damit klar verfehlt, neuen Wohnraum zu schaffen“, sagt dazu Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen. „Im Gegenteil: Kommt die Verordnung, sorgt sie für steigende Mieten und einen Rückschlag im Klimaschutz.“

Voraussichtlich zum 1. Juli wird das „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ in Kraft treten. Danach können Bundesländer per Verordnung festlegen, dass Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten eine behördliche Erlaubnis brauchen, wenn sie in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln wollen. Die Länder können die Grenze auf einen Wert zwischen drei und 15 Wohneinheiten anpassen.

Haus & Grund Hessen lehnt eine solche Regelung auf Länderebene ab und beschreibt die drohende Kettenreaktion: Durch die Verordnung kommen weniger Eigentumswohnungen auf den Markt, was deren Preis in die Höhe treibt; den Käufern bleibt keine andere Wahl, als eine entsprechend höhere Miete zu verlangen, um nicht unwirtschaftlich zu handeln. „Die Mieten für neue Eigentumswohnungen werden steigen“, prognostiziert Ehrhardt. „Das wird erhebliche Ausmaße haben, denn in Hessen wird jede zweite Eigentumswohnung vermietet und nicht selbst genutzt.“

Das Verbot, einzelne Wohnungen zu verkaufen, könne zudem Eigentümer daran hindern, mit dem Erlös die oft kostspielige energetische Modernisierung des gesamten Mehrfamilienhauses zu finanzieren, befürchtet Haus & Grund Hessen. „Das wäre ein beträchtlicher Rückschlag für die Nutzung des enormen Energiesparpotenzials im Gebäudebestand und damit für den gesamten Klimaschutz in Hessen“, so Ehrhardt. Haus & Grund Hessen appelliert deshalb an die zuständigen Landespolitiker, sich gegen den „Bremsklotz für bezahlbaren Wohnraum und Klimaschutz“ zu positionieren und die Einführung einer Umwandlungsverordnung für Hessen zu verhindern.

Über Haus & Grund Hessen:

Haus & Grund Hessen – Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. ist die Dachorganisation der 81 örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereine in Hessen mit insgesamt über 65.000 Mitgliedern. Unser Verband nimmt am politischen Geschehen teil und stärkt dadurch die Position des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums in Hessen. Wir vertreten die Interessen der hessischen Haus- und Grundeigentümer gegenüber Politik, Behörden und Öffentlichkeit.

Bedeutung des privaten Eigentums in Hessen:

– Die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Hessen verfügen über rund 2,5 Millionen Wohnungen, also über mehr als 85,4 Prozent des gesamten hessischen Wohnungsbestandes.

– Sie investieren jährlich über 7,1 Milliarden Euro in ihre hessischen Immobilien.

– Unter Berücksichtigung der positiven Beschäftigungseffekte in weiteren Branchen sichern oder schaffen diese Investitionen jährlich rund 135.000 Arbeitsplätze in Hessen.

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Serviceportal und Bauträger-Immobilienpool für Immobilienmakler

Frankfurt, 24. März 2021. Die digitale Vertriebsplattform „ImmoExpansion“ begrüßt in diesen Tagen den 1.111 Immobilienmakler als Vertriebspartner. Wie die Plattform der „O.C.R.E. GmbH“ mitteilte, verleiht die für Makler kostenfreie Digitalplattform ihren Partnern Wahrnehmung am Markt und vermittelt Fachkompetenz über die eigene Region hinaus. Zusätzlich stehen angeschlossenen Partner ca. 1.000 neue Immobilien-Einheiten pro Quartal zur Verfügung.

„Wir freuen uns sehr über die steigende Zahl der Immobilienmakler, für die wir in diesen schwierigen Zeiten die Ausübung ihrer Tätigkeit erleichtern und den Erfolg signifikant steigern“, sagt Jürgen Engelberth, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbandes für Immobilienwirtschaft (BVFI) und Gründer der Digitalplattform „ImmoExpansion“. Um am Markt weiter bestehen zu können, bedarf es drei geschäftlicher Grundlagen: Mehr Immobilien, digitalisierte Neukunden-Akquisition und automatische Vertriebsprozesse. „Mit „ImmoExpansion“ haben wir Leadmaschinen entwickelt, die nachweislich erfolgreicher machen“, so Engelberth weiter.

Durch ein erweitertes Immobilienangebot erreichen die Vertriebspartner zusätzliche Umsatzchancen und steigern die Reputation des eigenen Unternehmens. Dabei sind die digitale Akquisition und automatisierte Prozesse genauso ausschlaggebend wie die Nähe zum Kunden vor Ort. Die Plattform setzt dabei auf Vertriebs-Partnerschaften und nicht auf Gebühren. Daher bietet der „O.C.R.E.“ alle Basis-Tools der Plattform seinen Mitgliedern kostenfrei an.

Über die O.C.R.E GmbH
Die O.C.R.E. Owners Club Real Estate GmbH wurde im Jahr 2017 von Jürgen Engelberth, vom Vorsitzenden des Bundesverbandes für Immobilienwirtschaft (BVFI) gegründet. Der Club ist eine Community für Personen, die sich für Themen rund um Immobilien sowie Geld & Wohnen interessieren. Der O.C.R.E. Owners Club Real Estate folgt den digitalen Trends und arbeitet an Lösungen, die dem Immobilien- oder Finanzmakler Neukunden und neue Objekte für die Vermarktung vermittelt. „ImmoExpanson“ ist ein Projekt des Owners Club.
Link zu den Websiten: https://immobilclub.de/ und www.immoexpansion.de

Über den BVFI:
Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft e.V. (BVFI) hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der größten Verbände für die Immobilienbranche entwickelt und wurde 2010 in Frankfurt am Main gegründet. Er vertritt die Interessen von Immobilien-unternehmern, -investoren, -maklern sowie Immobilienbesitzern. Für seine Mitglieder bereitet der Verband eine Vielzahl von gesetzlichen Änderungen und die Ergebnisse einer lebhaften Rechtsprechung praxisnah auf. Daneben bietet der BVFI eine Vielzahl von Informations- und Vernetzungsmöglichkeiten, Events, Weiterbildung und Vertriebsunterstützung.
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Über die O.C.R.E GmbH

Die O.C.R.E. Owners Club Real Estate GmbH wurde im Jahr 2017 von Jürgen Engelberth, vom Vorsitzenden des Bundesverbandes für Immobilienwirtschaft (BVFI) gegründet. Der Club ist eine Community für Personen, die sich für Themen rund um Immobilien sowie Geld & Wohnen interessieren.

Der O.C.R.E. folgt den digitalen Trends und arbeitet an Lösungen, die dem Immobilien- oder Finanzmakler Neukunden und neue Objekte für die Vermarktung vermittelt. „ImmoExpanson“ ist ein Projekt des Owners Club.

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Experten sehen wachsenden Bedarf an flexiblen Büro-, Miet- und Servicelösungen

H A M B U R G – 22. März 2021. Die Corona-Pandemie hat die Büroarbeit in Deutschland sehr verändert. Viele Arbeitgeber haben ihre Angestellten ins Homeoffice geschickt, um sie vor dem neuartigen Virus zu schützen. Dadurch sind betriebsintern die Nutzung von Video- und Telefonkonferenzen gestiegen. Wie wird sich das auf die Bürowirtschaft in Deutschland auswirken? Ein prominentes Beispiel aus dem Ausland lässt erahnen, dass sich der gewerbliche Markt für Büroflächen mittelfristig grundlegend verändern wird. „Wir merken schon heute eine deutlich erhöhte Nachfrage nach flexiblen Büro-, Miet- und Servicelösungen“, berichtet der Vorsitzende des Bundesverbandes Business Center e.V., Lars Henckel, in einer Pressemitteilung.

London ist seit Jahrzehnten der Hotspot der europäischen Finanzindustrie. Viele Banken, Investmentanbieter und weitere Finanzdienstleister aus aller Welt haben ihren europäischen Hauptsitz an die Themse gelegt. Seit einiger Zeit geht der Trend in eine andere Richtung. Zahlreiche Banken haben angekündigt, ihre Büroflächen in London, coronabedingt, zu reduzieren. Insgesamt droht eine Steigerung des Büroleerstands in der britischen Hauptstadt um bis zu 40 Prozent. So auch die Bank HSBC, die in dem ehemaligen Hafenviertel Canary Wharf einen 200 Meter hohen Wolkenkratzer mit 46 Etagen betreibt. Sie will die Büroflächen um fast die Hälfte verringern, da die Mehrheit der 40.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten.

Ähnliche Situation in Deutschland nicht absehbar

Und wie ist die Situation der Bürowirtschaft in Deutschland? Droht hier ein ähnliches Szenario wie in London? „Nein – aktuell sehe ich diese Entwicklung in Deutschland nicht“, resümiert Lars Henckel, Vorsitzender des Bundesverbandes Business Center. „Der Leerstand wird in der Pandemie zwar steigen, allerdings nicht in diesem Ausmaß.“ Die Mieten in London seien mehr als doppelt so hoch wie in deutschen Großstädten. Zudem seien Pendlerzeiten von zwei Stunden dort keine Seltenheit. Die Meinung, dass die Corona-Pandemie zu großen Einschnitten in der Bürowirtschaft führen wird, habe sich bislang nicht bewahrheitet.
Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf dem Zusammenspiel zwischen Homeoffice und dem Büro in der Innenstadt. „Der Arbeitsalltag wird nicht mehr ausschließlich im Büro stattfinden. Die Räume werden eher situationsbedingt genutzt werden“, sagt Lars Henckel. Die Bürofläche passt sich entsprechend der Nutzung an: So wird ein Konferenzraum für Meetings vorgehalten oder auch ein Großraumbüro, wenn es auf eine schnelle Kommunikation ankommt. Ebenso können auf der Fläche auch Einzelbüros eingerichtet werden.

Die Ansprüche an die Büroräume haben sich geändert

Die Unternehmen haben offensichtlich festgestellt, dass der flexible Arbeitsplatz für die Büroarbeit nach der Pandemie fest zur Arbeitswelt gehören wird, ist sich der Vorsitzende des Bundesverbandes sicher. „Die Ansprüche an die Bürofläche sind heute andere als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren. Die starren, unveränderbaren Räumlichkeiten gibt es nicht mehr. Die Büroräume müssen hybride sein und sich damit der entsprechenden Situation des Unternehmens anpassen.“

Die Auswirkungen, die die Pandemie auf die Bürowirtschaft in Deutschland haben wird, bieten zahlreiche Chancen. So werde sich die Nutzung der Bürofläche durch Entwicklungen, wie dem Homeoffice ändern, prognostiziert Lars Henckel. „Die Bürowirtschaft muss auf diese langfristige Entwicklung reagieren und den Unternehmen entsprechende Angebote machen“, stellt er abschließend fest.

Business Center stellen wachsenden Bedarf für flexible und serviceorientierte Büroflächen fest

Die Anbieter von Business Centern berichten, dass momentan viele Unternehmen konkret auf der Suche nach flexiblen und modernen Büroflächen sind, die ergänzend oder sogar alternativ zu den Bestandsflächen den Bedarf nach corona-konformen und serviceorientierten Büros decken, ohne die Unternehmen langfristig zu binden. „Die Corona Pandemie bewirkt offensichtlich in vielen Unternehmen ein Umdenken weg von klassischen und langfristigen Mietlösungen hin zu innovativen Angeboten, die sich flexibel dem Platz- und Servicebedarf anpassen“, stellt Henckel nach einer Vorstandssitzung des Bundesverbandes fest. „Nach dem Hype der Coworking-Flächen mit großen und offenen Flächen sind aktuell variable Lösungen mit kleinen Arbeitseinheiten und einer hohen Dienstleistungsorientierung gefragt. Genau dies bieten die Unternehmen unseres Verbandes an und deshalb sind wir für die Zukunft grundsätzlich sehr optimistisch“, betont Lars Henckel.

Zum Verband

Der Bundesverband Business Center e. V. wurde 1984 gegründet und sieht sich als Interessenvertretung und Kooperationsplattform für die Branche. Das Angebot der Mitgliedsunternehmen richtet sich an internationale Konzerne, Startups und mittelständische Unternehmen. Das Dienstleistungsportfolio umfasst sowohl komplett möblierte und ausgestattete Büros, Konferenzräume, und Virtual Offices, als auch erweiterte Sekretariats-Services.

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Haus & Grund Hessen befürchtet zeitverzögerten Anstieg der Zahlen und appelliert an Politik und Banken

Frankfurt/Wiesbaden, 22. März 2021 – Weiterhin werden in Hessen weniger Häuser zwangsversteigert – trotz Corona-Pandemie. „Die staatlichen Sicherungsmaßnahmen haben funktioniert, die Banken Kredite gestundet – bis jetzt“, liest Christian Streim, Vorsitzender von Haus & Grund Hessen, die aktuellen Zahlen und warnt: „Wir rechnen mit einem zeitverzögerten Anstieg der Zwangsversteigerungen.“ Laut Hessischem Justizministerium gingen im Jahr 2020 insgesamt 1.901 Verfahren zur Zwangsvollstreckung ein, im Vorjahr waren es 2.026 – zum Jahresende waren 4.046 Verfahren anhängig, 2019 lag die Zahl bei 4.334.

„Die anhaltenden Niedrigzinsen, viele gestundete Kredite von Banken und das Kurzarbeitergeld haben zahlreiche Zwangsversteigerungen in der Pandemie verhindert“, lautet für Streim die gute Nachricht. Die schlechte: Nach Auslaufen der staatlichen Hilfen und wegen des Konjunktureinbruchs sowie der gestiegenen Arbeitslosigkeit sei zeitverzögert mit deutlich mehr Zwangsversteigerungen zu rechnen. Streim: „Die Corona bedingten Kündigungen von Krediten erwarten wir erst ab der zweiten Jahreshälfte 2021 und besonders 2022, da die Bearbeitungszeiten bei Banken und Gerichten sehr lange sind.“ Auch seien viele Termine für Zwangsversteigerungen wegen Versammlungsverboten in der Pandemie abgesagt worden.

Viele Immobilienfinanzierungen auf Kante genäht
„Viele Immobilienfinanzierungen sind auf Kante genäht und auf Dauer mit größeren Einkommensverlusten nicht zu stemmen“, erläutert der Vorsitzende von Haus & Grund Hessen und appelliert an die Politik, weitere Maßnahmen zu ergreifen, dass durch die Pandemie in Not geratene Kreditnehmer ihre Immobilien nicht verlieren müssen. An die Banken richtet er den Appell, bei Zahlungsschwierigkeiten wegen Corona auch weiterhin Stundungshilfen zu gewähren – auch ohne ein entsprechendes gesetzliches Anrecht ihrer Kunden.

Nach Einschätzung von Haus & Grund Hessen dürfte insgesamt die Nachfrage nach Immobilien weiter steigen, da Anleger in konjunkturell unsicheren Zeiten eher in Sachwerte flüchteten. „Das kann erfahrungsgemäß auch die Zahl der Zwangsversteigerungen weiter drücken, denn jedes zweite Verfahren wird nicht abgeschlossen, weil Immobilien und Grundstücke zwischenzeitlich auf dem freien Markt veräußert werden – teils sogar zu Preisen unter dem Verkehrswert.“

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Haus & Grund Hessen – Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. ist die Dachorganisation der 81 örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereine in Hessen mit insgesamt über 65.000 Mitgliedern. Unser Verband nimmt am politischen Geschehen teil und stärkt dadurch die Position des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums in Hessen. Wir vertreten die Interessen der hessischen Haus- und Grundeigentümer gegenüber Politik, Behörden und Öffentlichkeit.

Bedeutung des privaten Eigentums in Hessen:

– Die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Hessen verfügen über rund 2,5 Millionen Wohnungen, also über mehr als 85,4 Prozent des gesamten hessischen Wohnungsbestandes.

– Sie investieren jährlich über 7,1 Milliarden Euro in ihre hessischen Immobilien.

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Zwischen dem Anstieg der Immobilienkreditzinsen und der Coronavirus-Krise, die die Immobilienaktivitäten buchstäblich zum Zeitpunkt der stärksten Aktivität einfrieren wird, verspricht das Jahr 2020 nach zwei Jahren der Euphorie sehr komplex für die Immobilieninvestitionen zu werden.

Seit zwei Jahren, mit einer gewaltigen Beschleunigung im Jahr 2019, befindet sich der Immobilienmarkt in voller Euphorie. Die Zahl der Transaktionen überstieg die Rekorde, wozu auch die besonders niedrigen Raten von Immobilienkrediten im Vergleich zum damals relativ starken Wirtschaftswachstum beitrugen. Was bedeutet die aktuelle Coronavirus-Krise für die Finanzen und wie sollten Anleger darauf reagieren?

Boom in 2019

Jeder wollte im vergangenen Jahr in Mietimmobilien investieren, und die manchmal übermäßige Verschuldung wurde von vielen als eine seltene Gelegenheit gesehen, die man nicht verpassen sollte. Bis zum Ausbruch der Coronavirus-Krise zeigten sich die Immobilienpreise weiterhin stabil.

Wie können wir eine solche Begeisterung für Investitionen in Mietimmobilien nicht verstehen. In einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld werden Mietimmobilien zu Recht als relativ sicheres und zugängliches Mittel zum Aufbau einer langfristigen Vermögensbasis wahrgenommen. Leider ist dieser Wahn der Ursprung, ganz logisch, für einen Anstieg der Immobilienpreise. Manchmal wird die Kohärenz der Investition beeinträchtigt.

Gute Geschäfte werden immer seltener und die gute Idee, in Mietwohnungen zu investieren, verwandelt sich allmählich in eine falsche gute Idee. Während Immobilienvermögen für viele Investoren definitiv außer Reichweite ist, bieten Anlageimmobilien zumindest auf dem Papier noch einige Möglichkeiten.

Es stimmt, dass es bei einer Bruttorendite von etwa 8 % bis 10 % eine Möglichkeit gibt, ohne allzu großen Aufwand einen positiven Cashflow zu generieren. Jedoch ist in der Realität eine hohe Rendite immer mit einem hohen Risiko verbunden. Letzteres wird leider nicht immer von den unerfahrenen Investoren erkannt, die glauben, mit einer Geldanlage in Mietimmobilien Vermögen aufbauen zu können.

Die Coronavirus-Krise wird das Risiko aufdecken, das viele Investoren nicht sehen wollten! Die aktuelle Krise wird dieses Risiko offenbaren, das zu viele Investoren in jüngster Zeit heruntergespielt haben. Wenn die Renditeimmobilie hohe Renditen aufwies, war das kein Zufall. Der frühere Eigentümer hat Ihnen nichts geschenkt. Nein, es gibt keine preisreduzierten Immobilien, wenn das Transaktionsvolumen Rekordhöhen erreicht.

Zurück zur Realität in 2020

Der Immobilienmarkt wird unter dem kumulativen Effekt der verschärften Bedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten und des Coronavirus eingeschlossen sein.

Nach einem euphorischen Jahr 2019 dürfte das Jahr 2020 schwierig werden, wie bereits der Markt für Luxusimmobilien zeigt. Tatsächlich haben die Nationalbanken in den letzten Tagen des Jahres 2019 eine Verschärfung der Bedingungen für Hypothekenkreditverträge gefordert, um dieser Euphorie der Investition in Mietimmobilien ein Ende zu setzen.

Es muss zugegeben werden, dass die Banken in ihrer Analyse des Kreditrisikos besonders lax wurden. Viele Kandidaten für Immobilieninvestitionen sind heute zu mehr als 35 % oder 40 % verschuldet. Diese risikoreiche Situation musste unbedingt beendet werden, da die Zahl der überschuldeten Mietinvestoren im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs problematisch werden könnte.

So gewann der Immobilienmarkt ab den ersten Wochen des Jahres 2020 wieder eine gewisse Rationalität. Die Banken schränkten ihre Bedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten ein. Das Kriterium ist einfach: Die Schuldenquote von 33 % wird zum maximalen Standard, der nicht mehr überschritten werden kann, ohne dass 25 Jahre Laufzeit oder sieben Jahreseinkommen des Kreditnehmers überschritten werden.

Die Coronavirus-Krise wird den Immobilienmarkt wahrscheinlich für viele Monate völlig einfrieren

In einem Land, das sich auf die Bewältigung einer Gesundheitskrise konzentriert, verschwinden die Kandidaten für den Kauf von Immobilien. Es ist offensichtlich, dass der Immobilienmarkt während der gesamten Dauer der Eindämmung eingefroren wird. Keine Termine und Besichtigungen mit dem Immobilienmakler = Kein Verkauf.

Es geht nicht darum, ob die Zinsen niedrig oder die Preise zu hoch sind – der Immobilienmarkt geht in eine Pausenposition. Die Aktivitäten werden für die nächsten Wochen reduziert. Wer hat den Kopf, um einen Kompromiss zu unterzeichnen, nachdem er von Politikern gehört hat, dass uns schwierige Zeiten bevorstehen würden. Niemand, und so sollte es auch sein.

Dennoch sollte die Sperre nur eine Weile dauern, dann wird das Leben wieder aufgenommen. Aber in welchem Zustand? Ist es nicht illusorisch, dass die zu erwartende Rezession keine Auswirkungen auf die Investitionskapazität der Investitionskandidaten haben wird? Dies ist zu befürchten.

Darüber hinaus ist es nicht selbstverständlich, dass die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben werden. Die Europäische Zentralbank EZB erklärte bereits öffentlich, dass die Geldpolitik nicht alles tun könne und dass sie nun ihre Verantwortung übernehmen müssten.

Eine Krise ist immer eine Quelle von Chancen für diejenigen, die investieren wollen!

Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, wird die Coronavirus-Krise, wenn sie sich bestätigt, eine Quelle von Chancen sein. Der Langzeitinvestor schätzt die Euphorie eines Marktes, sei es nun ein Immobilien- oder ein Finanzmarkt, nicht. Euphorie ist, wenn jeder investieren will. In einem Markt, in dem das Angebot begrenzt ist, führt die stark steigende Nachfrage zu höheren Preisen und damit zu weniger Schnäppchen.

Im Gegenteil, die Krise auf dem Immobilienmarkt bedeutet, dass die Kandidaten für Immobilieninvestitionen knapp werden und daher eilige Verkäufer, die keine andere Alternative haben, als ihre Preise zu senken, um zu verkaufen. Vergessen Sie nicht, dass eine gute Investition immer zum Zeitpunkt des Kaufs getätigt wird, also wenn der Markt durch eine geringe Nachfrage geschwächt ist.

Diejenigen, die das Glück haben, sich verschulden zu können, sollten sich schon jetzt darauf vorbereiten, auch wenn wir gegen Ende 2020/2021 erste Anzeichen für einen Stillstand sehen werden, wenn den Verkäufern keine andere Wahl bleibt, als ihren Verkaufspreis zu senken.

In der Zwischenzeit zählen Geduld und Marktbeobachtung

Wahrscheinlich ist es dringend notwendig, in unmittelbarer Zukunft nichts zu unternehmen. Im Gegensatz zum Aktienmarkt, der den Kurs der Aktien tagtäglich festlegt erfolgt die Anpassung der Immobilienpreise nicht sofort. Es muss abgewartet werden, bis sich die Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage im Rückgang der Immobilienpreise niederschlägt.

Anleger sollten besonders vorsichtig bei der Finanzierung von Immobilien-Crowdfunding sein. Bauträger könnten Schwierigkeiten haben, ihr Eigentum zu verkaufen.

Die Kosten für Darlehen werden in vielen Teilen der Welt immer teurer, da die Zentralbanken von den USA bis nach Asien und dem Nahen Osten langsam beginnen, die Zinsen zu erhöhen, aber es gibt eine Region, in der die Kreditaufnahme in den letzten Jahren tatsächlich billiger geworden ist: Europa. Wer die Entwicklung der Hypothekenzinsen verfolgt, sieht fortlaufend günstige Angebote für Immobiliendarlehen, wie sie auch für Luxusimmobilien verfügbar sind.

Die Europäische Zentralbank (EZB), hat die Zinssätze niedrig bis negativ gehalten, da andere Notenbanken begonnen haben, die Zinsen zu erhöhen. Mit Ausbruch der Corona-Krise ist davon auszugehen, dass nicht nur die Regierungen, aber auch die EZB den Markt vor den wirtschaftlichen Folgen schützen wird.

Das hat Auswirkungen auf Luxusimmobilien, auch wenn es sich in jedem einzelnen Markt unterschiedlich auswirken wird. Was sollten Käufer von Luxusimmobilien also von den Aktionen der EZB halten und welche Tipps zur Immobilienfinanzierung können Sie vorteilhaft umsetzen?

Die Situation für Luxusimmobilien ist nicht eindeutig

Niedrige Zinssätze bedeuten billige Hypotheken und führen in der Regel zu steigenden Hauspreisen. Im Allgemeinen deutet dies auf einen guten Zeitpunkt für Investitionen hin, vor allem wenn das Niedrigzinsumfeld voraussichtlich anhalten wird. Die Auswirkungen sind jedoch von Markt zu Markt unterschiedlich. In der Europäischen Union gibt es 19 Mitglieder, die den Euro als Zahlungsmittel verwenden. Die Beziehung zwischen Zentralbankentscheidungen und Hypothekenkrediten ist in Europa komplexer als anderswo.

Ein großer Teil des Sektors der Luxusimmobilien wird eher durch Eigenkapital als durch Hypotheken angetrieben. Die Kosten für diese werden zwar immer betrachtet, aber sie sind selten die treibende Kraft hinter Investitionen in Luxusimmobilien.

Niedrige Zinssätze betreffen jedoch nicht nur den Hypotheken- und Refinanzierungsmarkt. Sie neigen dazu, die Hauspreise auf breiter Front anzukurbeln und Immobilien als Anlageklasse, einschließlich Luxusimmobilien, zu stimulieren. Darüber hinaus werden viele Käufer, darunter wohlhabende, aber nicht superreiche Menschen mit Arbeitseinkommen weiterhin Hypotheken aufnehmen.

Was Anleger wissen sollten

Wenn Sie die Vorteile niedriger Zinsen nutzen wollen, denken Sie daran, dass langfristige Festzinshypotheken in einigen Ländern häufiger vorkommen als in anderen. Jeder Markt ist etwas anders, aber Deutschland und Frankreich haben längere Festzinslaufzeiten als zum Beispiel Spanien und Großbritannien. So unterscheidet sich die Immobilienfinanzierung in Deutschland von der Situation in anderen Ländern.

Wenn Sie risikofreudig sind, könnten Sie jedoch darauf wetten, dass die EZB die Zinssätze in nächster Zeit nicht erhöhen wird und sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, der niedriger ist als ein fester Zinssatz.

Risikoscheuere Käufer, vor allem auf Märkten, auf denen langfristige Festzinsen keine Option sind, könnten sich Sorgen über eine mögliche Zinserhöhung machen. Auch wenn es unwahrscheinlich ist, dass sich die EZB schnell in diese Richtung bewegt, sind Immobilien eine langfristige Investition, und die Zinsen können nicht ewig niedrig oder negativ bleiben. In diesem Fall sollten Sie die Wahl einer Immobilie in Betracht ziehen, die sich gegebenenfalls monetarisieren lässt, sei es durch Vermietung oder durch eine Wertsteigerung durch Renovierungen und Verbesserungen im Laufe der Zeit.

In den vergangenen Jahren zeigte sich eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung städtischer Märkte wie Madrid, Barcelona, Paris und Berlin hin, wo Eigentümer kurzfristige oder Airbnb-ähnliche Vermietungen arrangieren können, um zukünftige Hypothekenkosten zu mindern.

Wo sich der Kauf von Luxusimmobilien lohnen kann

Immobilienmakler in Europa weisen auf Spanien und Portugal als attraktive Märkte für Investitionen hin, wo sich die Preise nach dem Immobiliencrash von 2008 noch immer erholen. Diese Märkte waren völlig zerstört. Wenn Sie also statt einem Zimmer in einer Pension in Gimmelwald ein Ferienhaus an einem warmen Ort kaufen wollen, werden Sie dort wahrscheinlich mehr für Ihr Geld bekommen als beispielsweise in Frankreich. Und obwohl Hypotheken dort weniger wahrscheinlich sind, werden die Wachstumsaussichten in der Region wahrscheinlich die Auswirkungen zukünftiger Zinserhöhungen ausgleichen.

Die Stadtverwaltungen in den europäischen Märkten versuchen zunehmend, globale Investoren in ihre Märkte zu locken. Sie sehen dies als eine Möglichkeit, Erneuerungsprojekte in Gang zu setzen und die Dynamik der städtischen Wirtschaft zu erhöhen, indem sie wohlhabende Investoren aus Übersee ermutigen.

Betrachten Sie das größere Bild

Die Zinssätze sind nicht die einzigen Faktoren, die den Wohnungsbau auf dem ganzen Kontinent beeinflussen. In Südeuropa beispielsweise haben viele Länder Steuererleichterungen und andere Anreize für wohlhabende Personen eingeführt, die sich wahrscheinlich noch stärker auf den Markt auswirken werden.

Eine Reihe von Ländern hat in den letzten zehn Jahren Golden-Visa-Programme eingeführt, die Ausländern den Zugang zum Schengen-Raum ermöglichen, wenn sie in Immobilien investieren. Portugal hat auch eine nicht-gewohnheitsmäßige Wohnsitzsteuer eingeführt, um wohlhabende Ausländer zur Einwanderung zu veranlassen. Italien ist unterdessen dabei, eine so genannte Flat Income Tax für ausländische Rentner oder Pensionäre einzuführen.

Und dann ist da noch Großbritannien, wo sich Immobilieninvestoren mehr um Brexit und das britische Pfund kümmern als um das Zinsumfeld. Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass die Preise für britische Luxusimmobilien im oberen Preissegment gefallen sind. Die Zukunft des Londoner Immobilienmarktes hängt maßgeblich davon ab, wie sich das Pfund Sterling entwickeln wird und welche Fähigkeit London hat, weiterhin als globales Finanzzentrum zu bestehen.

Die Bedingungen werden auf absehbare Zeit bestehen bleiben

Wo und wie man in europäische Immobilien investiert, hängt von einer Reihe von Variablen ab – von Ihren langfristigen Zielen für die Immobilie, davon, in welche Luxusklasse Sie fallen, davon, ob Sie eine Hypothek aufnehmen müssen, sowie von Ihrer Risikobereitschaft. Sie müssen auch die unterschiedlichen steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen und Hypothekenkreditvergabepraktiken in den einzelnen Märkten berücksichtigen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Eines scheint jedoch sicher: Die Zinssätze in der Region werden auf absehbare Zeit niedrig sein.

Nach rund 15 Jahren ununterbrochen steigender Immobilienpreise sind die Bemühungen der Schweizer Regierung, den überhitzten Schweizer Immobilienmarkt abzukühlen, endlich erfolgreich.

Der landesweite Durchschnittspreis für Wohnungen in Privatbesitz ist laut der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bis zum 1. Quartal 2019 um 1,44 % (inflationsbereinigt -2,05 %) gesunken, das siebte Quartal in Folge, in dem die Preise im Jahresvergleich gesunken sind. Im letzten Quartal fielen die Wohnungspreise im Quartalsvergleich um 0,67 % (-0,59 % inflationsbereinigt).

Während Mieter sich eher Gedanken um den Mietzins und die Kosten für einen Schlüsseldienst Profi in Zürich Gedanken machen, machen sich Investoren nunmehr zunehmend Sorgen um die Sicherheit und Rendite ihrer Geldanlage.

Der Schweizer Wohnungsmarkt verzeichnete von 2000 bis 2016 einen starken Anstieg der Immobilienpreise:

• Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum stiegen um 80,5 % (real 70,2 %).
• Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen um 58 % (real um 49 %)
• Mieten in Alt- und Neubauten stiegen um 49,2 % (real 40,7 %)

Die Verlangsamung des Immobilienmarktes ist auf die strengeren Kreditvergabekriterien der Schweizerischen Nationalbank zurückzuführen, die darauf abzielen, die Verschuldung im Wohnungsbau (derzeit 90 % aller Schulden der Haushalte) zu senken. Die Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro seit 2015 hat ebenfalls die Schweizer Immobilien für ausländische Investoren verteuert und die Nachfrage verringert. Das Büro mieten Zürich ist derzeit vorwiegend für Schweizer sowie solvente ausländische Unternehmen interessant.

Niedrige Mietrenditen schrecken auch ausländische Hauskäufer ab. Im 3. Quartal 2018 liegen die Spitzenmieten laut Wüest und Partner zwischen 1,7 % und 2,4 %. Dies wird durch eigene Recherchen des Global Property Guide gestützt, wonach Mietwohnungen in Genf zwischen 2,8 % und 3,3 % rentieren, während in Zürich die Bruttomietrendite durchschnittlich 3,27 % beträgt.

Die Hauspreise begannen ab 2016 zu sinken, und in diesem Jahr sanken die Wohnungspreise um 1,3 % (inflationsbereinigt -0,8 %).

Nach Regionen:

• Der Genfersee verzeichnete 2018 einen Rückgang der Immobilienpreise um 1,44 % (-2,35 % inflationsbereinigt), nachdem sie 2017 um 1,72 % und 2016 um 0,25 % gestiegen waren.
• Zürich hatte einen Rückgang der Immobilienpreise um 0,84 % (-1,76 % inflationsbereinigt), nach einem Anstieg von 1,78 % im Jahr 2017, 3,6 % im Jahr 2016 und 3,43 % im Jahr 2015.
• Die Südschweiz hatte 2018 einen Preisrückgang bei Immobilien von 1,56 % (-2,47 % inflationsbereinigt).
• Die Zentralschweiz verzeichnete mit 3,17 % (-4,07 % teuerungsbereinigt) im Jahr 2018 den grössten Preisrückgang bei Privatwohnungen.
• Die Ostschweiz verzeichnete einen Rückgang der Wohnungspreise um 0,93 % (-1,84 % inflationsbereinigt).
• Die Nordwestschweiz verzeichnete einen Rückgang der Immobilienpreise um 1,45 % (inflationsbereinigt -2,36 %).
• In der Westschweiz blieben die Immobilienpreise 2018 gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert (-0,85 %, inflationsbereinigt).
• Bern verzeichnete im Jahr 2018 einen jährlichen Anstieg der Immobilienpreise um 1,8 % (inflationsbereinigt 0,85 %).

Immobilienpreise in der Schweiz

Die Schweizer Wirtschaft ist im vergangenen Jahr um rund 2,5 % gewachsen, nach einem Wachstum von 1,7 % im Jahr 2017, 1,6 % im Jahr 2016, 1,3 % im Jahr 2015 und 2,5 % im Jahr 2014. Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird sich das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr voraussichtlich auf nur 1,1 % verlangsamen, und dies vor dem Hintergrund der geopolitischen Unsicherheiten, die durch den Brexit und die Handelsspannungen zwischen den USA und China verursacht werden.

Die Schweizer haben den Verkauf von Eigentum an Ausländer lange Zeit eingeschränkt, wobei der Bund ein jährliches Kontingent an Genehmigungen für nicht ansässige Ausländer, die in der Schweiz Eigentum erwerben wollen, festgelegt hat.

Schlechte Mietrenditen in Genf und Zürich

Wenn Sie in der Schweiz kaufen, interessiert Sie in der Regel nicht die Mietrendite, denn in der Vergangenheit waren die Schweizer Mietrenditen vergleichsweise schlecht, und in jedem Fall ist der Kauf durch Ausländer deutlich eingeschränkt. Doch während der weltweite Immobilienboom in den letzten 15 Jahren an Tempo gewonnen hat, sind die Schweizer Mietrenditen stabil geblieben. Die Schweizer Mietrenditen werden von uns immer noch als „schlecht“ eingestuft. Aber die Mietrenditen sind heute in weiten Teilen der Welt schlechter als früher, und die Schweizer Renditen sind nicht mehr besonders niedrig.

Luxuriöse Wohnimmobilien in Genf erzielen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 11.400 und 13.500 Euro.

In unserer Stichprobe kostet eine 120 Quadratmeter große Wohnung in Genf durchschnittlich 11.460 Euro pro Quadratmeter. Eine 120 qm Wohnung kann für rund 3.827 EUR pro Monat gemietet werden. Das bedeutet eine Rendite von rund 3,33 %.

In Zürich liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine 120 qm große Wohnung bei rund 12.050 Euro. Eine 120-qm-Wohnung kann für ca. 3.950 EUR pro Monat gemietet werden. Das bedeutet eine Mietrendite von rund 3,27 %.

Steuern und Abgaben

Mieteinnahmen: Das Einkommen wird auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert. Die Gesamtsteuerschuld kann dabei leicht 50 % übersteigen. Die Bundessteuersätze reichen von 0 % bis 11,5 %.

Kapitalgewinne: Kapitalgewinne sind auf Bundesebene steuerfrei (es sei denn, es handelt sich um Gewinne aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien). Alle Kantone erheben jedoch ihre eigenen Steuern auf Gewinne aus der Veräußerung von im Kanton gelegenen Immobilien.

Vererbung: Die Erbschaftssteuer wird auf kantonaler Ebene auf das an die Begünstigten übertragene Nettovermögen erhoben.

Gebietsansässige: Gebietsansässige sind verpflichtet, auf ihr weltweites Einkommen Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern zu entrichten.

Die Gesamttransaktionskosten sind in der Schweiz gering

Die Kaufnebenkosten sind in der Schweiz im Vergleich zu anderen Ländern moderat. Die Transaktionskosten, also die Gesamtkosten für den An- und Verkauf einer Immobilie, liegen zwischen 3,5 % und 8,9 %. Das Maklerhonorar umfasst einen grossen Teil der Kosten mit etwa 3 % bis 5 % (plus 7,6 % Mehrwertsteuer), die normalerweise vom Verkäufer bezahlt werden.

Der Käufer zahlt die Grunderwerbssteuer, die je nach Kanton zwischen 0,2 % und 3,3 % liegt. Seit Januar 2005 ist die Grunderwerbssteuer in Zürich abgeschafft.

Schweizer Recht ist mieterfreundlich

Rund 61 % aller Haushalte sind Mieter. Es ist also nicht überraschend, dass das Gesetz in der Schweiz mieterfreundlich ist.

Mietzins: Der Anfangsmietzins kann zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart werden. Innerhalb von 30 Tagen kann der Mieter jedoch gegen den Mietzins Widerspruch einlegen.

Sicherheit des Mieters: Mietverhältnisse neigen dazu, wieder in unbefristete Mietverhältnisse überzugehen. Dies ist nicht unbedingt eine Katastrophe für den Vermieter, denn eine dreimonatige Kündigung kann von beiden Seiten ausgesprochen werden.

Das Gericht kann dem Mieter jedoch eine Verlängerung von bis zu vier Jahren gewähren, wenn eine Zwangsräumung eine Härte darstellen würde.

BIP-Inflation in der Schweiz

Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird sich das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr voraussichtlich auf nur 1,1 % verlangsamen.

Die registrierte Arbeitslosenquote der Schweiz lag im März 2019 bei 2,5 %, nach 2,9 % im Vorjahr, so das Staatssekretariat für Wirtschaft, und damit auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt.

Im April 2019 lag die Kerninflation nach Angaben des Bundesamtes für Statistik bei 0,59 %. Die Zentralbank rechnet mit einer Teuerung von rund 0,3 % in diesem Jahr und 0,6 % im Jahr 2020.

Schweizer Franken wertet auf, da die Nachfrage nach sicheren Währungen steigt

Der Schweizer Franken gewann am 15. Januar 2015 39 % gegenüber dem Euro und fast 30 % gegenüber dem US-Dollar, als die SNB ihre Wechselkursobergrenze von 1,20 CHF = 1 EUR aufhob. Die Obergrenze war 2011 eingeführt worden, als die Anleger vor dem krisengeschüttelten Euro für Schweizer Vermögenswerte flohen und damit die Exporte unter Druck setzten.

Der Wechselkurs des Schweizer Frankens

Die SNB beschloss jedoch, die Obergrenze angesichts der geldpolitischen Lockerung durch die Europäische Zentralbank (EZB) aufzugeben, da sie der Ansicht war, dass die gestiegene Nachfrage nach sicheren Währungen wie dem Schweizer Franken es unmöglich machen würde, die Obergrenze zu verteidigen.

In den letzten 12 Monaten hat der Schweizer Franken gegenüber dem Euro um 5% aufgewertet. Investoren suchten nach sicheren Währungen, da sie eine Eskalation der Handelsspannungen zwischen den USA und China befürchteten. Die Gewinne glichen die 8 %ige Abwertung des Frankens gegenüber dem Euro im Jahr 2017 teilweise aus.