Tag Wohnfläche

Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung WoFlV

Beispiel Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung spielt eine entscheidende Rolle beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Um die Wohnfläche einheitlich zu ermitteln, wird in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Grundlage herangezogen. Die WoFlV legt bestimmte Regeln fest, nach denen die Wohnfläche berechnet wird, um einen fairen und vergleichbaren Standard zu gewährleisten.

Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt verschiedene Räume einer Wohnung oder eines Hauses und gibt genaue Vorgaben zur Wohnflächenberechnung (https://www.immobilienmakler-nbg.de/wohnflaechenberechnung.html). Hier sind einige Beispiele, wie die Wohnfläche nach WoFlV ermittelt wird:

1. Wohn- und Schlafzimmer: Die Fläche von Wohn- und Schlafzimmern wird vollständig zur Wohnfläche gezählt. Dabei werden auch Nischen, Erker oder Vorsprünge berücksichtigt, sofern sie eine Mindesthöhe von 2 Metern haben.

2. Küche: Die Fläche der Küche wird ebenfalls vollständig zur Wohnfläche gerechnet. Hierbei werden auch fest eingebaute Schränke und Arbeitsplatten berücksichtigt.

3. Badezimmer: Auch das Badezimmer zählt zur Wohnfläche. Hier werden jedoch nur die Grundfläche sowie die Flächen von fest eingebauten Sanitärobjekten wie Waschbecken, Dusche oder Badewanne berücksichtigt.

4. Balkone und Terrassen: Balkone und Terrassen werden in der Regel mit 25% ihrer Grundfläche zur Wohnfläche gerechnet.

5. Dachgeschoss (DG): Im Dachgeschoss gelten besondere Regeln für die Berechnung der Wohnfläche. Hier wird zwischen vollständig ausgebauten und teilweise ausgebauten Dachgeschossen unterschieden:

– Vollständig ausgebautes Dachgeschoss: Wenn das Dachgeschoss vollständig zu Wohnzwecken ausgebaut ist und die Räume eine ausreichende Raumhöhe von mindestens 2 Metern haben, werden die Flächen vollständig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Raumteile mit Höhen zweischen 1 Meter und 2 Metern dürfen mit 50% der Grundfläche angesetzt werden.

– Teilweise ausgebautes Dachgeschoss: Wenn das Dachgeschoss nicht vollständig ausgebaut ist oder die Raumhöhe nicht den Vorgaben entspricht, werden nur bestimmte Flächen anteilig zur Wohnfläche gezählt. In der Regel werden hierbei nur Flächen berücksichtigt, die eine Höhe von mindestens 1 Meter aufweisen. Raumteile mit Höhen zweischen 1 Meter und 2 Metern dürfen mit 50% der Grundfläche angesetzt werden. Die genaue Berechnung erfolgt nach den Vorgaben der WoFlV.

6. Keller:
Keller- oder Untergeschossflächen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt, da sie keine Wohnzwecke erfüllen. Sie dienen meist als Lagerräume, Hobbyräume oder Technikräume. Daher sind die Flächen im Keller in der Regel von der Wohnflächenberechnung nach WoFlV ausgenommen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Vorgaben zur Berechnung der Wohnfläche im Dachgeschoss und Keller von der spezifischen Situation und den baulichen Gegebenheiten der Immobilie abhängen können. Daher ist es ratsam, sich bei der Wohnflächenberechnung im DG und Keller an die Bestimmungen der WoFlV zu halten und gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um eine korrekte Ermittlung sicherzustellen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Wohnflächenberechnung nach WoFlV nur für Wohnungen und nicht für Gewerbeimmobilien gilt. Auch Nebenräume wie Keller, Abstellräume oder Garagen sind von der Wohnflächenberechnung ausgenommen.

Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist von großer Bedeutung, da sie den Preis einer Wohnung oder eines Hauses bei der Immobilienbewertung (https://www.immobilienmakler-nbg.de/immobilien-service/immobilienbewertung.html) beeinflusst und auch bei der Miet- oder Kaufvertragsabwicklung eine Rolle spielt. Daher ist es ratsam, bei der Wohnflächenberechnung die Vorgaben der WoFlV zu beachten und gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um Streitigkeiten oder Unklarheiten zu vermeiden.

Die Wohnflächenverordnung schafft Transparenz und Klarheit bei der Berechnung der Wohnfläche und sorgt somit für gerechte Bedingungen auf dem Immobilienmarkt. Es ist ratsam, sich als Immobilienkäufer oder -verkäufer mit den Bestimmungen der WoFlV vertraut zu machen, um sicherzustellen, dass die Wohnfläche korrekt ermittelt wird und faire Konditionen gewährleistet sind.

Die Ermittlung der korrekten Wohnfläche ist für Immobilienprofis wie Maklerinnen und Makler, Gutachterinnen und Gutachter sowie für Verkäuferinnen und Vermieterinnen von großer Bedeutung, da sie eine korrekte und transparente Darstellung der Immobilie gewährleistet und eventuelle rechtliche Konflikte vermeidet.

Herr Dipl.-Ing.(FH) Christian Reinhart verfügt über 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und mehr als 10 Jahre Erfahrung als Immobilienmakler in der Metropolregion Nürnberg. Die Metropolregion Nürnberg ist ein fester Begriff und umfasst die Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen. Alle drei Städte grenzen fast unmittelbar aneinander.
Als ausgebildeter Bauingenieur verfügt er über viel Erfahrung in der Planung und Ausführung von Wohnimmobilien. Die Kunden seine Maklerbüros profitieren in vielerlei Hinsicht davon. Dieser Hintergrund macht ihn für die Beurteilung und Bewertung von Immobilien oder über Renovierungsarbeiten zum absoluten Profi im Maklerbereich.

Das Team um Christian Reinhart besteht aus mehreren Immobilienmaklern und freiberuflichen Mitarbeitern, die nach Bedarf eingesetzt werden. Das Credo jedes Mitarbeiters ist es, viel Zeit für die Kunden zu haben und der Kommunikation mit ihnen oberste Priorität einzuräumen. Fairness in den Geschäftsprozessen für alle Beteiligten ist fester Bestandteil der Unternehmensphilosophie. Damit wird nicht nur geworben, dies wird täglich auch gelebt: „Ihr fairer Makler“ eben.

In der Regel erreichen die Kunden ohne Umweg die Mitarbeiter und Christian Reinhart direkt telefonisch. Die Kommunikationswege innerhalb des Büros sind kurz. Binnen weniger Stunden reagiert das Büro auf Anrufe, Mails oder über seine Social Media Plattformen.

Der Schwerpunkt des Büros liegt bei Wohnimmobilien. Bei der Vermietung und dem Verkauf von Wohnhäusern. Das Spezialgebiet ist der Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Dies bestätigen unzählige erfolgreich durchgeführte Verkäufe und Vermietungen von Wohnungen und Häusern in der Metropolregion. Hier erfahren Sie mehr: www.immobilienmakler-nbg.de

Kontakt
Immobilienmakler Dipl.-Ing.(FH) Christian Reinhart
Christian Reinhart
Königstorgraben 11
90402 Nürnebrg
0911-13008249
https://g.page/ihrfairermakler

Steigende Energiekosten bei Immobilien

Noch vor kurzem nicht vorstellbar, aber die Stabilität der Nebenkosten driftet 2022 ins Ungewisse ab. Vermieter und Mieter, Immobilienbesitzer und Wohnungsgesellschaften stehen vor nicht vorstellbaren Herausforderungen: Neben dem Mietzins sind die Nebenkosten im Gesamtbild der Wohnkosten als ein bedeutsamer Kostenfaktor anzusehen – die sogenannte „Zweite Miete“! Eine etwas groteske Aussage, aber seit der aktuellen Krise ist jeder Betroffener.

Vermieter müssen die Nebenkosten neu berechnen und Mieterinnen und Mieter sich auf hohe Nachzahlungen einstellen, aber auch in weiteren Lebensbereichen zieht die Krise hohe Preissteigerungen nach sich. Im Zentrum einer differenzierten Ausarbeitung steht erst einmal die Definition zu dem Thema Nebenkosten.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch Besitz, Instandhaltung und Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu zählen Gebühren für Versicherungen, Steuern, Kosten für Reparaturen, Hausmeister, Wartung der Heizung, Reinigung, Putz- und Gartendienste und andere Kosten. Dieser Rahmen ist den meisten Verbrauchern nicht richtig bewusst. Meistens werden mit den Nebenkosten Wasser- und Heizkosten in Verbindung gebracht.

Im Mietrecht sind Nebenkosten die Ausgaben, die dem Eigentümer in der Person des Vermieters regelmäßig durch die Bewirtschaftung eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen. Aus der Sicht des Mieters stehen die Nebenkosten dem Hauptaufwand der Miete gegenüber. In diesem Zusammenhang werden vornehmlich nach der Betriebskostenverordnung die umlagefähigen Betriebskosten von den nicht umlagefähigen Bewirtschaftskosten unterschieden. Infolgedessen ist es für den Mieter jederzeit sinnvoll, eine Nebenkostenabrechnung zu prüfen beziehungsweise prüfen zu lassen. Die gesetzliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Nebenkosten der Vermieter abrechnen darf.

„Nebenkostenschock“ 2022

Es ist kein Geheimnis, dass die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom und andere Posten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Auslöser dieser Entwicklung sind sowohl in der weltweit gestiegenen Nachfrage nach Rohstoffen erkennbar als auch im Blickwinkel der Energiewende und aktuell in der Krise. Den Preis zahlen grundsätzlich die Konsumenten. Diese Aufwendungen sind mittlerweile fast so hoch wie die eigentliche Miete, warnen Experten. Ein Grund mehr, die Abrechnung sorgfältig zu prüfen und alle Sparmöglichkeiten, die sich immer wieder aus der Sache ergeben, auszuschöpfen.

Im Gespräch können viele Probleme rund um die Kosten einer Wohnung gelöst werden, so unsere Erfahrungen als ZuHause-Gruppe durch unser begründetes Forum, um allen interessierten Teilnehmern aus Wirtschaft, Handwerk und dem Mittelstand die Möglichkeit gegeben, das Thema „Nebenkosten“ zu erörtern. „Der Immobilienbesitz steht und fällt mit der Zufriedenheit sowohl des Mieters als auch des Vermieters“ – eine Weisheit, die der Bankier der Dresdner Bank Alfred Lansburgh (1872 – 1937) bereits in seinem gut-verständlichen Buch „Vom Gelde“ aus den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts verdeutlicht.

Zu einem guten Verhältnis gehört im Wesentlichen das gegenseitige Verständnis zwischen Vermieter und Mieter, um im täglichen Leben partnerschaftlich fair auszukommen. Rechtlich gesehen entstehen die meisten Streitigkeiten durch Kleinigkeiten, die sich aus intransparenten Nebenkostenabrechnungen ergeben.

Immobilieneigentümer und Vermieter sollten ein Gefühl für ihre Mieter und deren Nebenkosten entwickeln.

Immer wieder steht die Frage im Raum, was denn zu den Heizkosten gehört? Wie können sinnvolle und erforderliche Prüfgeräte eingesetzt werden? Können diese Gerätschaften, die teuer sind, den Mieter pauschal also finanziell entlasten?

Die ZuHause Real Estate Group GmbH findet Unterstützung und Beratung bei Spezialisten für Heizkosten und energetische Fragen im Immobiliengewerbe. Die Heizkosten machen indes den größten Posten bei den monatlichen Mietnebenkosten aus. Dazu zählen zum einen die Aufwendungen für den verbrauchten Brennstoff selbst, zum anderen ihre Lieferung. Hinzu kommen die Heiznebenkosten für den Betriebsstrom, die Überwachung, die Bedienung und Pflege der Anlage, den Schornsteinfeger und die Immissionsmessung, fügt Eric Mozanowski hinzu. Zusätzlich entstehen eventuelle Mehrkosten für Erfassungsgeräte und die Kosten für den Wärme-Messdienst der Firmen, die den Verbrauch ablesen.

Ermittlung des Verbrauchs auf der Grundlage der Wohnfläche

Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten nach der jeweiligen Wohnfläche ist rechtlich nicht mehr zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben nach §7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) um 15 Prozent gekürzt werden kann. Es ist vielmehr nach dem sog. Leistungsprinzip über die Heizkosten und damit nur über die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abzurechnen, um den Anforderungen des § 7 Abs. 2 (HeizkostenV) zu genügen. Demgegenüber sieht das Abflussprinzip vor, dass in Heizkostenabrechnungen als entstandene Kosten die in dem zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an die Versorger eingestellt werden. Eine Novellierung der Heizkostenverordnung gemäß den Anforderungen der europäischen EED (Energy efficiency directive) ist am 01.12.2021 in Kraft getreten. Eine Änderung betrifft die moderne Verbrauchsdatenerfassung per Fernauslesung.

Darüber hinaus schreibt die Heizkostenverordnung eine Aufteilung der Kosten in einen verbrauchsabhängigen Anteil 80 bis 70 Prozent und einen verbrauchsunabhängigen Teil 30 bis 50 Prozent vor. Grundsätzlich bestimmt der Vermieter den Maßstab der Aufteilung. Der vom Verbrauch unabhängige Teil der Heizkostenabrechnung wird nach der Wohnfläche abgerechnet.

Installation sinnvoller Prüfgeräte

Die Montage sinnvoller Prüfgeräte ist darin zu sehen, den Wärme- und Warmwasserverbrauch möglichst exakt zu erfassen und regelmäßig Informationen zu erhalten. Ein Wunsch ist die Sichtbarkeit von Mehrverbräuchen sowie Einsparpotenzialen, um den Umgang mit Energie nachhaltig zu gestalten. Heizkörper in Wohnungen sind zumeist mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die lediglich den Verbrauch im Verhältnis anzeigen. Dabei wird der Nutzungsgrad jedes einzelnen Heizkörpers im Vergleich zur Gesamtanlage registriert. Heizkostenabrechnungen müssen nach der Novellierung mehr Informationen und Übersichtselemente enthalten, insbesondere zum tatsächlichen Energiepreis, Gesamtenergiekosten, CO2-Emissionsdaten, eingesetztem Energiemix, klimabedingten Vergleich zum Vorjahr und mit derselben Benutzerkategorie beispielsweise.

Eine absolut korrekte Abrechnung der Mietnebenkosten ist wünschenswert. Technologieentwicklungen, Mess- und Regeltechniken, Dämmung, Sanierung und Sensibilisierung im Umgang spiegeln sich bei den Nebenkostenabrechnungen wider. Gerade die aktuellen Entwicklungen verdeutlichen, dass Rücklagenbildung sinnvoll ist, wie auch der eigene Umgang als Verbraucher. Grundsätzlich gilt, dass die Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen nur möglich ist, wenn eine Nebenkostenabrechnung erstellt worden ist (§ 556 Absatz 3 BGB).

Nichtsdestotrotz sollten Verbraucher nicht nur ab jetzt Energie versuchen zu sparen, sondern monatlich Rücklagen bilden. Denn erst im nächsten Jahr werden viele Haushalte merken, wie stark die Preise angestiegen sind und die Nachzahlungen nicht zu stemmen sein werden.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Autor & Immobilienexperte

Die ZuHause Real Estate Group GmbH mit Sitz in Stuttgart verwirklicht mit ihren verschiedenen Gesellschaften und ihrer langjährigen Erfahrung im Gebiet der Immobilienwirtschaft zahlreiche Projekte. Seit Gründung liegt der Schwerpunkt der ZuHause Real Estate Group GmbH in der Sanierung von bestehenden Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Bauträgermaßnahmen und Projektentwicklungen. Das vorrangige Ziel ist die Schaffung neuen Wohnraums in A- und B-Städten. Die Kernkompetenz liegt im Bereich der Bestandsobjekte in der Identifizierung nachhaltiger Entwicklungschancen durch Nachverdichtung und Modernisierung bestehender Flächen und Neuvermietungen als zukünftige Wertschöpfung. Weitere Informationen unter: https://www.zuhause-immobilien.eu

Kontakt
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Eric Mozanowski
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