Tag Hypothek

Einfach zu Ihrer Hypothek

Die Nutzung von Online-Hypothekenrechnern zur Offertenerstellung bei Immobilienfinanzierungen wird in der Schweiz immer beliebter. Doch eine Beratung mit einem Finanzierungsexperten ersetzt ein Hypothekenrechner nicht.

Die Plattform finanz-vergleich.ch (https://finanz-vergleich.ch) verbindet die Möglichkeiten eines Online-Hypothekenrechners, die Beratung mit einem unabhängigen Experten und einem professionellen Offertenvergleich. So finden Kunden nicht nur günstige Hypothek Offerten, sondern auch das passende Hypothekarmodell mit professioneller Begleitung.

Mit einer Anfrage mehrere Offerten
Die Online-Anfragen für Hypothekarkredite bei Banken und auf Finanzierungsportalen nehmen stetig zu. Doch nicht alles, was für ein optimales Finanzierungsangebot notwendig ist, lässt sich über einen Online-Hypothekenrechner abbilden.

„Die Finanzierung eines Immobilientraums ist nicht ein Produkt wie ein T-Shirt von der Stange, sondern ein massgeschneiderter Anzug, der passen muss.“, so Alexander Weber, Hypothekenexperte auf finanz-vergleich.ch

Nur mit dem passenden Hypothekarmodell, das zur Lebenssituation (Tragbarkeit, Eigenmittel …) und Einstellung des Kunden (risikofreudig, risikoscheu …) passt, lässt sich ein sinnvoller Vergleich von unterschiedlichen Finanzierungsofferten ziehen.

Banken bieten unterschiedliche Hypothekarmodelle mit unterschiedlichen Konditionen an. Ein erfahrener Experte, weiss genau, bei welchem Modell welche Top-Konditionen für den Kunden möglich sind.

„Deshalb ist uns eine Beratung des Kunden nach der Anfrage über unseren Online-Hypothekenrechner (https://offert.finanz-vergleich.ch/hypothek/) wichtig. Einfach eine Anfrage online abzusetzen und eine mögliche Hypothekenrate zu erhalten, ist zwar ein guter Indikator über die Tragbarkeit, aber das angefragte Hypothekarmodell muss nicht die beste Finanzierungsform sein. „, so Weber.

Aus diesem Grund liefert finanz-vergleich.ch nicht direkt ein Ergebnis, sondern liefert mit seinen unabhängigen Hypothekarexperten Finanzierungskonzepte, die auch wirklich zum Kunden passen.

Ablauf einer Hypothekaranfrage über finanz-vergleich.ch
1. Über ein Onlineformular setzten Kunden eine Anfrage zu Ihrem Finanzierungswunsch ab. Die Daten werden von unabhängigen und geprüften Hypothekarexperten in Ihrer direkten Umgebung übermittelt.
2. Jede Anfrage wird individuell bearbeitet. Dabei wird ein entsprechendes Finanzierungskonzept erstellt und mit dem Kunden besprochen.
3. Anschliessend fordert der Hypothekarexperte Offerten bei verschiedenen Partnerbanken an und verhandelt auch gleich die Konditionen für den Kunden.
4. Der Kunde erhält im Anschluss die Offerte und kann sich folglich gut beraten für eine Finanzierung entscheiden.

Alexander Weber führt aus: „Es sollte vieles digitalisiert sein, aber nicht alles. Gerade wenn es um eine Hypothek geht, die die Kunden teilweise über mehrere Jahrzehnte begleitet, braucht es eine fundierte Beratung. Jede Finanzierung ist anders, jeder Kunde hat spezielle Bedürfnisse und Anforderungen. Deshalb kann auch eine Hypothek nicht von der Stange erfolgen.“

Die Kunden nehmen diesen Service gerne an. Mit nur einer Anfrage erhalten Sie Hypothekarofferten von verschiedenen Banken. So sparen Sie sich Zeit und ein Fachmann führt für Sie die Gespräche und Konditionsverhandlungen mit den Banken.

Service ist kostenlos
Der Offerten-Service von finanz-vergleich.ch ist kostenlos. Die Plattform und die Hypothekarexperten verdienen ein Honorar, dass bei einer erfolgreichen Finanzierung von den Banken bezahlt wird.

Der Kunde spart somit ohne Mehrkosten Zeit bei der Offerteneinholung und Geld durch eine bankenunabhängige Beratung und professionelle Konditionsverhandlungen.

Genau aus diesem Grund nutzen zunehmend mehr Kunden den Service von finanz-vergleich.ch und die Plattform erfreut sich zweistelliger Wachstumsraten.

Das Schweizer Finanzportal finanz-vergleich.ch hilft Interessenten die passenden Offerten zu finden.

Egal ob für eine Hypothek, Ablösung oder Versicherung. Unsere Experten finden die passenden Angebote für Ihre Wünsche.

Wir ermöglichen es Ihnen, schnell und einfach Offerten für Hypotheken oder Kredite einzuholen.

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Die Kosten für Darlehen werden in vielen Teilen der Welt immer teurer, da die Zentralbanken von den USA bis nach Asien und dem Nahen Osten langsam beginnen, die Zinsen zu erhöhen, aber es gibt eine Region, in der die Kreditaufnahme in den letzten Jahren tatsächlich billiger geworden ist: Europa. Wer die Entwicklung der Hypothekenzinsen verfolgt, sieht fortlaufend günstige Angebote für Immobiliendarlehen, wie sie auch für Luxusimmobilien verfügbar sind.

Die Europäische Zentralbank (EZB), hat die Zinssätze niedrig bis negativ gehalten, da andere Notenbanken begonnen haben, die Zinsen zu erhöhen. Mit Ausbruch der Corona-Krise ist davon auszugehen, dass nicht nur die Regierungen, aber auch die EZB den Markt vor den wirtschaftlichen Folgen schützen wird.

Das hat Auswirkungen auf Luxusimmobilien, auch wenn es sich in jedem einzelnen Markt unterschiedlich auswirken wird. Was sollten Käufer von Luxusimmobilien also von den Aktionen der EZB halten und welche Tipps zur Immobilienfinanzierung können Sie vorteilhaft umsetzen?

Die Situation für Luxusimmobilien ist nicht eindeutig

Niedrige Zinssätze bedeuten billige Hypotheken und führen in der Regel zu steigenden Hauspreisen. Im Allgemeinen deutet dies auf einen guten Zeitpunkt für Investitionen hin, vor allem wenn das Niedrigzinsumfeld voraussichtlich anhalten wird. Die Auswirkungen sind jedoch von Markt zu Markt unterschiedlich. In der Europäischen Union gibt es 19 Mitglieder, die den Euro als Zahlungsmittel verwenden. Die Beziehung zwischen Zentralbankentscheidungen und Hypothekenkrediten ist in Europa komplexer als anderswo.

Ein großer Teil des Sektors der Luxusimmobilien wird eher durch Eigenkapital als durch Hypotheken angetrieben. Die Kosten für diese werden zwar immer betrachtet, aber sie sind selten die treibende Kraft hinter Investitionen in Luxusimmobilien.

Niedrige Zinssätze betreffen jedoch nicht nur den Hypotheken- und Refinanzierungsmarkt. Sie neigen dazu, die Hauspreise auf breiter Front anzukurbeln und Immobilien als Anlageklasse, einschließlich Luxusimmobilien, zu stimulieren. Darüber hinaus werden viele Käufer, darunter wohlhabende, aber nicht superreiche Menschen mit Arbeitseinkommen weiterhin Hypotheken aufnehmen.

Was Anleger wissen sollten

Wenn Sie die Vorteile niedriger Zinsen nutzen wollen, denken Sie daran, dass langfristige Festzinshypotheken in einigen Ländern häufiger vorkommen als in anderen. Jeder Markt ist etwas anders, aber Deutschland und Frankreich haben längere Festzinslaufzeiten als zum Beispiel Spanien und Großbritannien. So unterscheidet sich die Immobilienfinanzierung in Deutschland von der Situation in anderen Ländern.

Wenn Sie risikofreudig sind, könnten Sie jedoch darauf wetten, dass die EZB die Zinssätze in nächster Zeit nicht erhöhen wird und sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, der niedriger ist als ein fester Zinssatz.

Risikoscheuere Käufer, vor allem auf Märkten, auf denen langfristige Festzinsen keine Option sind, könnten sich Sorgen über eine mögliche Zinserhöhung machen. Auch wenn es unwahrscheinlich ist, dass sich die EZB schnell in diese Richtung bewegt, sind Immobilien eine langfristige Investition, und die Zinsen können nicht ewig niedrig oder negativ bleiben. In diesem Fall sollten Sie die Wahl einer Immobilie in Betracht ziehen, die sich gegebenenfalls monetarisieren lässt, sei es durch Vermietung oder durch eine Wertsteigerung durch Renovierungen und Verbesserungen im Laufe der Zeit.

In den vergangenen Jahren zeigte sich eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung städtischer Märkte wie Madrid, Barcelona, Paris und Berlin hin, wo Eigentümer kurzfristige oder Airbnb-ähnliche Vermietungen arrangieren können, um zukünftige Hypothekenkosten zu mindern.

Wo sich der Kauf von Luxusimmobilien lohnen kann

Immobilienmakler in Europa weisen auf Spanien und Portugal als attraktive Märkte für Investitionen hin, wo sich die Preise nach dem Immobiliencrash von 2008 noch immer erholen. Diese Märkte waren völlig zerstört. Wenn Sie also statt einem Zimmer in einer Pension in Gimmelwald ein Ferienhaus an einem warmen Ort kaufen wollen, werden Sie dort wahrscheinlich mehr für Ihr Geld bekommen als beispielsweise in Frankreich. Und obwohl Hypotheken dort weniger wahrscheinlich sind, werden die Wachstumsaussichten in der Region wahrscheinlich die Auswirkungen zukünftiger Zinserhöhungen ausgleichen.

Die Stadtverwaltungen in den europäischen Märkten versuchen zunehmend, globale Investoren in ihre Märkte zu locken. Sie sehen dies als eine Möglichkeit, Erneuerungsprojekte in Gang zu setzen und die Dynamik der städtischen Wirtschaft zu erhöhen, indem sie wohlhabende Investoren aus Übersee ermutigen.

Betrachten Sie das größere Bild

Die Zinssätze sind nicht die einzigen Faktoren, die den Wohnungsbau auf dem ganzen Kontinent beeinflussen. In Südeuropa beispielsweise haben viele Länder Steuererleichterungen und andere Anreize für wohlhabende Personen eingeführt, die sich wahrscheinlich noch stärker auf den Markt auswirken werden.

Eine Reihe von Ländern hat in den letzten zehn Jahren Golden-Visa-Programme eingeführt, die Ausländern den Zugang zum Schengen-Raum ermöglichen, wenn sie in Immobilien investieren. Portugal hat auch eine nicht-gewohnheitsmäßige Wohnsitzsteuer eingeführt, um wohlhabende Ausländer zur Einwanderung zu veranlassen. Italien ist unterdessen dabei, eine so genannte Flat Income Tax für ausländische Rentner oder Pensionäre einzuführen.

Und dann ist da noch Großbritannien, wo sich Immobilieninvestoren mehr um Brexit und das britische Pfund kümmern als um das Zinsumfeld. Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass die Preise für britische Luxusimmobilien im oberen Preissegment gefallen sind. Die Zukunft des Londoner Immobilienmarktes hängt maßgeblich davon ab, wie sich das Pfund Sterling entwickeln wird und welche Fähigkeit London hat, weiterhin als globales Finanzzentrum zu bestehen.

Die Bedingungen werden auf absehbare Zeit bestehen bleiben

Wo und wie man in europäische Immobilien investiert, hängt von einer Reihe von Variablen ab – von Ihren langfristigen Zielen für die Immobilie, davon, in welche Luxusklasse Sie fallen, davon, ob Sie eine Hypothek aufnehmen müssen, sowie von Ihrer Risikobereitschaft. Sie müssen auch die unterschiedlichen steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen und Hypothekenkreditvergabepraktiken in den einzelnen Märkten berücksichtigen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Eines scheint jedoch sicher: Die Zinssätze in der Region werden auf absehbare Zeit niedrig sein.

Während die deutsche Wirtschaftspolitik traditionell die Miete dem Kauf vorzieht, sind die Hauspreise in Deutschland in den letzten Jahren deutlich – und manche sagen unnachhaltig – gestiegen.

Ende 2018 veranstaltete die Bundesregierung unter Protesten gegen die steigenden Kosten für den Kauf und die Miete von Wohnungen in Großstädten einen Wohnungsgipfel.

Gleichzeitig sind die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände gefallen, wobei der Einfluss des negativen Euribor-Zinssatzes zu billigeren Geschäften für Hauskäufer und Menschen, die eine Hypothek aufnehmen wollen, führte.

Kauf von Immobilien als Ausländer in Deutschland

Die Hauptabnehmer deutscher Wohnungen sind lokale Immobilieninvestoren, aber es gibt viel Raum für ausländische Käufer – vor allem, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zumindest für einen Teil des Jahres zu vermieten.

Es bleibt abzuwarten, ob die anhaltende Unsicherheit über den Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union – und der Rückgang des Pfunds – erhebliche Auswirkungen auf die Einwohner Großbritanniens haben wird, die deutsche Immobilien kaufen wollen.

Wie hoch kann man Immobilien in Deutschland beleihen?

Für Ausländer, die deutsche Immobilien kaufen, gibt es keine Beschränkungen, unabhängig davon, ob ihr Herkunftsland Teil der Europäischen Union (EU) ist oder nicht.

Der maximale Darlehensbetrag hängt jedoch von Ihrem Aufenthaltsstatus ab. In Deutschland ansässige Personen können bis zu 80 % des Schätzwertes der Immobilie leihen, nicht ansässige Personen können jedoch auf ca. 55-60 % des Schätzwertes begrenzt werden.

Die Kreditnehmer müssen auch über ein Jahreseinkommen von mehr als 20.000 € verfügen. Außerdem dürfen Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen niemals 35 % Ihres monatlichen Einkommens überschreiten. Viele Käufer und Bauherren wissen jedoch nicht, dass Sie auch Anspruch auf Baukindergeld haben. Im Baukindergeld Rechner lassen sich die Höhe und Laufzeit schnell berechnen.

Eine Kombination aus der niedrigen Ausfallrate deutscher Hypotheken mit historisch niedrigen Euribor-Zinsen hat dazu geführt, dass die deutschen Hypothekenzinsen zu den niedrigsten der Welt gehören. Im Jahr 2018 lag der durchschnittliche Hypothekarzins nach Angaben von Statista bei 1,85%.

Hypothekenantragsgebühren betragen in der Regel 1-2 % des gesamten Kreditbetrags. Wenn die Immobilie einen Wert von mehr als 500.000 € hat, muss der Käufer für eine Immobilienbewertung bezahlen, die in der Regel etwa 300-600 € kostet.

Mit der Unterzeichnung der Urkunde werden die Gebühren fällig:

• Notarkosten und Eintragungsgebühren in Höhe von rund 1,5 % des geschätzten Immobilienwertes,
• Die Maklergebühren liegen zwischen 3-6 % des Verkaufspreises. In Deutschland zahlen Käufer oft Maklergebühren (oder teilen sie mit den Verkäufern) – dies ist jedoch Verhandlungssache.

Danach hat der Käufer bis zu vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die je nach Bundesland, in dem Sie kaufen, zwischen 3,5 und 6,5 % des Immobilienwertes liegt.

Steuerabzüge für deutsche Hypotheken

Zinsen auf deutsche Hypotheken für selbst genutzte Immobilien sind nicht steuerlich absetzbar.

Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch in Deutschland vermieten, können die Kosten für die Erzielung von Mieteinnahmen auf Ihrer Steuerrechnung verrechnet werden. Zu den zulässigen Kosten gehören Hypothekenzinsen, Wartung, Reparaturen und Hausverbesserungen, die weniger als 15 % des Wertes Ihrer Immobilie kosten. Größere Baumaßnahmen werden unterschiedlich besteuert.

Mietzinsen in Deutschland werden mit den üblichen progressiven Einkommenssteuersätzen besteuert. 2019 sind die ersten 9.169 € (18.338 € für Ehepaare) steuerfrei. Für Erträge über diesem Betrag beginnen die Raten bei 14 % und steigen auf 42 % für Erträge über 55.961 €.

Nach Berechnung der Mieteinnahmen wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die erhobene Steuer erhoben.

Darüber hinaus unterliegen ausländische Eigentümer der Kapitalertragsteuer, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz ist. Wenn Sie also Ihre Immobilie nach neun Jahren verkaufen und als Einzelperson einen Gewinn von 60.000 € aufweisen, unterliegt dieser Betrag einem Steuersatz von 42 %. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch 10 oder mehr Jahre lang halten, werden Kapitalgewinne nicht als steuerpflichtiges Einkommen angerechnet.

Anforderungen an eine deutsche Hypothek

Der Hypothekenantrag in Deutschland ist einfach, aber die Prüfung der finanziellen und sonstigen Unterlagen des Antragstellers kann beängstigend sein.

Die von Ihnen zur Verfügung gestellten Dokumente beinhalten:

• Fragebogen zur Selbstauskunft
• Immobilienbewertung
• Beschäftigungsnachweis (2-12 Monate Gehaltsabrechnungen)
• Selbstständige müssen zusätzliche Nachweise über Einkommen und Vermögen erbringen, einschließlich zweijähriger Bilanzen, betriebswirtschaftlicher und wirtschaftlicher Bewertungen sowie der Steuererklärungen des Vorjahres
• aktuelle Steuererklärungen
• Dokumentation der Mieteinnahmen (wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde)
• Nachweis des verfügbaren Eigenkapitals
• Auszug aus dem Grundbuch für die letzten sechs Wochen.

Darüber hinaus müssen ausländische Käufer Kopien ihres Reisepasses und in einigen Fällen eine Aufenthaltserlaubnis vorlegen.

Wie man eine deutsche Hypothek beantragt

Die Beantragung einer deutschen Hypothek ist ähnlich wie in anderen Ländern, der Hauptunterschied besteht darin, dass die Bank Ihren Finanzstatus genauer untersucht. Im Rahmen dieser Sorgfaltspflicht ist es erforderlich, einen Schufa-Bericht einzuholen, der dem eines Kreditberichts entspricht.

Als Ausländer haben Sie möglicherweise keine Schufa-Akte, sodass Sie möglicherweise von Ihrer heimischen Kreditauskunftei den Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit erbringen müssen.

Die unten aufgeführten Banken begrüßen ausländische Immobilienkäufer und können in einigen Fällen Übersetzungsdienstleistungen anbieten. Es gibt auch viele deutsche Banken, aus denen man wählen kann, und einige sind auf Auslandshypotheken spezialisiert.

Zu den wichtigsten deutschen Banken gehören:

• Commerzbank: eine führende internationale Geschäftsbank mit einem Kernmarkt in Deutschland
• Deutsche Bank: eine der größten und angesehensten Banken in Deutschland
• Die Postbank: eine der größten deutschen Privatkundenbanken
• Sparda-Bank: eine große Privatkundenbank, die Teil des Genossenschaftssystems ist.

Arten von Hypotheken in Deutschland

Eine gängige deutsche Hypothek ist das festverzinsliche Darlehen. Der Darlehensnehmer kann die Bedingungen für den Zinssatz der Hauptrückzahlung (typischerweise zwischen 1 % und 10 % des Nennbetrags über die Laufzeit des Darlehens) und die Frage festlegen, ob er zusätzliche reine Tilgungszahlungen leisten möchte (bis zu 10 % des ausstehenden Betrags).

Am Ende der Darlehenslaufzeit muss ein ausstehender Grundsatz vollständig bezahlt werden, entweder in bar oder durch weitere Finanzierung.

Zinsbasierte Hypotheken

Zinsbasierte Hypotheken werden von Investoren bevorzugt, die Miet- oder Buy-to-Lease-Immobilien suchen. Während der Laufzeit des Darlehens wird nur der Zinsanteil gezahlt; das Prinzip ist mit Ablauf der Darlehenslaufzeit vollständig fällig.

Es ist möglich, dass in Deutschland ansässige Personen die Zinszahlungen von ihrer jährlichen Einkommensteuer abziehen.

Bauspardarlehen

Bausparkassendarlehen sind ein Hybrid aus festverzinslichen und reinen Zinsdarlehen. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer neben der Zahlung der Darlehenszinsen auch eine Annuität ein, die bei Erreichen der Darlehenslaufzeit zur Zahlung des Grundsaldos beiträgt.

Variabel verzinsliche Darlehen

Variabel verzinsliche Kredite sind an den Euribor gekoppelt und werden alle drei Monate angepasst. Zusätzliche Hauptzahlungen können vierteljährlich geleistet werden, da der Zinssatz des Darlehens angepasst wird.

Ist der Kreditnehmer der Ansicht, dass der Zinssatz über einen bestimmten Betrag steigen wird, kann das variabel verzinsliche Darlehen in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden.

Deutsche Hypothekengarantien

Eine Besonderheit der deutschen Hypothekenbranche ist das Fehlen von Hypothekengarantien. Das macht es in bestimmten Situationen unglaublich schwierig, in Deutschland eine Hypothek zu bekommen:

• wenn Ihre Kreditwürdigkeit gering ist
• wenn Sie weniger als fünf Jahre bis zur Pensionierung haben
• wenn Sie nicht über die verfügbaren liquiden Mittel zur Deckung der Anzahlungs- und Schließungskosten verfügen
• wenn Ihr aktuelles und vergangenes Einkommen nicht als über der Schwelle der Bank liegend nachgewiesen werden kann.

Stattdessen können Privatpersonen eine private Hypothekenausfallversicherung bei ihrer Bank oder einer privaten Versicherungsgesellschaft abschließen.

Weitere Besonderheiten der deutschen Baufinanzierung

Die Bundesregierung bietet spezielle Subventionen für Personen, die in Deutschland leben und Steuern zahlen.

Neben dem eingangs erwähnten Baukindergeld sind die wichtigsten Programme das Riester-Rentenprogramm (für alle, die gesetzlich unter die gesetzliche Rentenversicherung fallen) und das Kreditanstalt für Wiederaufbau Bank Home Ownership Program (KfW).

Das Pensionsprogramm sieht bestimmte Pensionszuschüsse vor – die Übernahme eines Teils der Hypothekenkosten oder steuerliche Anreize für den Kauf gebrauchter Immobilien.

Für den Kauf von Neubauten oder Bestandsimmobilien kann das KfW-Programm Kredite bis zu 50.000 € anbieten. Das Programm kann in Verbindung mit den Produkten einer Hypothekenbank verwendet werden und hat oft einen niedrigeren Zinssatz als die Hypothek der Bank.