Tag Immobilienblase

Was hat den Wandel des Immobilienmarktes ausgelöst?

Vom Verkäufer- zum Käufermarkt (Bildquelle: @unsplash)

Diverse Einflüsse von außen lassen derzeit vor allem den Wert von Häusern mit einem älteren Baujahr bzw. einer ausbaufähigen Energieeffizienz sinken. Steigende Inflation, explodierende Energiekosten und der angehobene Leitzins spielen hier eine große Rolle und machen sich vor allem bei der Anzahl der Kaufinteressenten bemerkbar. In den vergangenen 10 Jahren sind die Zinsen sukzessiv gefallen, immer mehr Bevölkerungsgruppen konnten sich Immobilien kaufen. Bis 2022 ist die Nachfrage nach Kauf-Immobilien stark gestiegen, entsprechend waren die Angebote auf dem Markt sehr knapp und dies hatte zur Folge, dass die Immobilienpreise auf einem Höchststand waren.

Die Zinsen steigen – was passiert mit den Immobilienpreisen?
Hier ein vereinfachtes Bespiel zur aktuellen Zinsentwicklung:

Haus Kaufpreis 500.000 EUR
Zinssatz aus 2021: 1,5 %
Finanzierungssumme 500.000 EUR
monatliche Belastung ohne Tilgung: 625 EUR
monatliche Belastung inkl. Tilgung, gesamt 4 %: 1.666 EUR

Haus Kaufpreis 500.000 EUR
Zinssatz aktuell: 4,5 %
Finanzierungssumme 500.000 EUR
monatliche Belastung ohne Tilgung: 1.875 EUR
monatliche Belastung inkl. Tilgung, gesamt 6,2 %: 2.583 EUR

Durch dieses Beispiel wird die aktuelle Problematik deutlich. Die monatlichen Belastungen der Kaufinteressenten werden bei steigenden Zinsen zu groß, automatisch sinkt die Nachfrage, da sich nicht alle mehr eine Immobilie leisten können. Nach und nach werden die Angebotspreise von Immobilien somit sinken. Eigentümer, die ihre Immobilie in der aktuellen Situation verkaufen möchten, werden immer schwerer einen Käufer finden. Verkäufer sind gut beraten, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Frank Hoffmann Immobilien verfügt über einen großen Kundenstamm von Interessenten und arbeitet mit einem automatischen Matching-Tool, das neue Angebote direkt mit Kaufwilligen aus der Datenbank abgleicht.

Mit über 40 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche kennt Frank Hoffmann Immobilien den Markt und seine Schwankungen wie kein anderer und weiß genau, was zu tun ist. Profitieren Sie zusätzlich vom umfassenden Service: der Beschaffung sämtlicher Unterlagen, der Erstellung eines ein ansprechenden Exposes oder eines 360-Grad-Rundganges Ihrer Immobilie – um nur einige Dienstleistungen zu nennen.

Als professioneller und starker Partner steht das Unternehmen an der Seite seiner Kunden. Mit Fachwissen und Fingerspitzengefühl werden alle Parteien zu einer erfolgreichen Immobilienvermittlung mit maximalem Erfolg und gutem Bauchgefühl geführt. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und lassen Sie sich beraten.

Das mittelständische Familienunternehmen wird erfolgreich geleitet von den Geschwistern Nicole Reise und Thore Hoffmann. Hier erleben Kunden ein vertrauensvolles Miteinander. Familiäre Werte wie Zuverlässigkeit, Verantwortung und Ehrlichkeit sind eine Selbstverständlichkeit und werden täglich gelebt. Eine hohe Kundenzufriedenheit und Weiterempfehlungen bestätigen die gebotene Qualität.

Mit seinen Standorten in Hamburg und Schleswig-Holstein deckt Frank Hoffmann Immobilien einen großen Teil des norddeutschen Immobilienmarktes ab.

Kontakt
Frank Hoffmann Immobilien GmbH & Co. KG
Martina Boyens
Friedenstraße 7
24568 Kaltenkirchen
04191-722620
presse@frankhoffmann-immobilien.de
www.frankhoffmann-immobilien.de

Was hat den Wandel des Immobilienmarktes ausgelöst?

Vom Verkäufer- zum Käufermarkt (Bildquelle: @unsplash)

Diverse Einflüsse von außen lassen derzeit vor allem den Wert von Häusern mit einem älteren Baujahr bzw. einer ausbaufähigen Energieeffizienz sinken. Steigende Inflation, explodierende Energiekosten und der angehobene Leitzins spielen hier eine große Rolle und machen sich vor allem bei der Anzahl der Kaufinteressenten bemerkbar. In den vergangenen 10 Jahren sind die Zinsen sukzessiv gefallen, immer mehr Bevölkerungsgruppen konnten sich Immobilien kaufen. Bis 2022 ist die Nachfrage nach Kauf-Immobilien stark gestiegen, entsprechend waren die Angebote auf dem Markt sehr knapp und dies hatte zur Folge, dass die Immobilienpreise auf einem Höchststand waren.

Die Zinsen steigen – was passiert mit den Immobilienpreisen?
Hier ein vereinfachtes Bespiel zur aktuellen Zinsentwicklung:

Haus Kaufpreis 500.000 EUR
Zinssatz aus 2021: 1,5 %
Finanzierungssumme 500.000 EUR
monatliche Belastung ohne Tilgung: 625 EUR
monatliche Belastung inkl. Tilgung, gesamt 4 %: 1.666 EUR

Haus Kaufpreis 500.000 EUR
Zinssatz aktuell: 4,5 %
Finanzierungssumme 500.000 EUR
monatliche Belastung ohne Tilgung: 1.875 EUR
monatliche Belastung inkl. Tilgung, gesamt 6,2 %: 2.583 EUR

Durch dieses Beispiel wird die aktuelle Problematik deutlich. Die monatlichen Belastungen der Kaufinteressenten werden bei steigenden Zinsen zu groß, automatisch sinkt die Nachfrage, da sich nicht alle mehr eine Immobilie leisten können. Nach und nach werden die Angebotspreise von Immobilien somit sinken. Eigentümer, die ihre Immobilie in der aktuellen Situation verkaufen möchten, werden immer schwerer einen Käufer finden. Verkäufer sind gut beraten, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Frank Hoffmann Immobilien verfügt über einen großen Kundenstamm von Interessenten und arbeitet mit einem automatischen Matching-Tool, das neue Angebote direkt mit Kaufwilligen aus der Datenbank abgleicht.

Mit über 40 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche kennt Frank Hoffmann Immobilien den Markt und seine Schwankungen wie kein anderer und weiß genau, was zu tun ist. Profitieren Sie zusätzlich vom umfassenden Service: der Beschaffung sämtlicher Unterlagen, der Erstellung eines ein ansprechenden Exposes oder eines 360-Grad-Rundganges Ihrer Immobilie – um nur einige Dienstleistungen zu nennen.

Als professioneller und starker Partner steht das Unternehmen an der Seite seiner Kunden. Mit Fachwissen und Fingerspitzengefühl werden alle Parteien zu einer erfolgreichen Immobilienvermittlung mit maximalem Erfolg und gutem Bauchgefühl geführt. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und lassen Sie sich beraten.

Das mittelständische Familienunternehmen wird erfolgreich geleitet von den Geschwistern Nicole Reise und Thore Hoffmann. Hier erleben Kunden ein vertrauensvolles Miteinander. Familiäre Werte wie Zuverlässigkeit, Verantwortung und Ehrlichkeit sind eine Selbstverständlichkeit und werden täglich gelebt. Eine hohe Kundenzufriedenheit und Weiterempfehlungen bestätigen die gebotene Qualität.

Mit seinen Standorten in Hamburg und Schleswig-Holstein deckt Frank Hoffmann Immobilien einen großen Teil des norddeutschen Immobilienmarktes ab.

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Frank Hoffmann Immobilien GmbH & Co. KG
Martina Boyens
Friedenstraße 7
24568 Kaltenkirchen
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Michael Oehme erklärt, wie die Zinspolitik der Schweizer Nationalbank (SNB) Einfluss auf Miet- und Immobilienpreise nimmt

Dass kaum ein anderes Land in Europa derart vom Inflationsschub verschont blieb, zeigen die veröffentlichten Daten des Schweizer Bundesamts für Statistik. So erhöhte sich der Konsumentenpreisindex im November des vergangenen Jahres gegenüber dem Vorjahr um gerade einmal 1,5 %. Deutsche Konsumenten mussten im gleichen Monat Preissteigerungen um 5,2 % hinnehmen. In den USA sind es gar 6,8 % gewesen, meint Michael Oehme.

Auch Schweiz kann sich Preissteigerungen nicht entziehen

Dass die Preissteigerungen in den genannten Ländern sowie generell noch höher ausfallen dürften, zeigt die Verschiebung des sogenannten Warenkorbs. So sind es in Deutschlands insbesondere die steigenden Mietzinsen, die ins Gewicht fallen. Von dieser Entwicklung bleib die Schweiz verschont, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen. In der Schweiz orientieren sich Mietpreiserhöhungen maßgeblich am Konsumentenpreisindex (der Inflationsrate). Grundsätzlich stagnieren die Mietpreise daher in der Schweiz, gehen teilweise sogar zurück. Dabei kann auch die Schweiz sich Marktteuerungen nicht entziehen. Weltweit steigen die Preise – in einem gewissen Umfang auch in der Schweiz. Mit einer Inflationsrate von 0,9 % im September und Oktober ist das jedoch im internationalen Vergleich nahezu nichts. Allein in den Nachbarländern beträgt die Konsumteuerung zwischen 3,5 und 4 %.

Massiver Einfluss durch Währungspolitik

2015 kippte die SNB die Koppelung des Schweizer Franken an den Euro. Bis dahin gab es über Jahre einen festen Wechselkurs von 1,20 Schweizer Franken zu einem Euro. Prompt erwartete man eine deutliche Verstärkung des Franken beispielsweise gegenüber dem Euro. Seither nimmt die SNB massiv Einfluss auf die Währungspolitik, denn ein starker Franken schadet der Schweizer Wirtschaft. Allein im ersten Halbjahr 2021 erwarb die SNB Devisen im Gegenwert von 90 Milliarden Franken. Am Rande erwähnt sei, dass sie mit diesen Währungsgeschäften milliardenschwere Gewinne einfuhr. Das erklärte Ziel der SNB: Den Schweizer Franken schwächen, der so stark ist wie seit dem Frankenschock 2015 nicht mehr. Dabei kam ihr seit Februar 2021 eine interessante Entwicklung entgegen: Denn seither nimmt der Euro als wichtigste Handelswährung der Schweizer deutlich an Wert zu und verringert damit gleichzeitig den Druck auf die SNB, weiterhin massiv zu intervenieren, also Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu schützen.

Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Es liegt auf der Hand, dass die Zinspolitik der SNB, die beispielsweise auch Negativzinsen umfasst, direkten Einfluss bei der Vergabe von Krediten nimmt. So sind dank der niedrigen Zinsen die Hypothekarkosten auf einem historisch günstigen Niveau, was zu einer Erhöhung der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebotes an vielen Orten zu steigenden Preisen führt. Dabei zeigen Erhebungen, dass es günstiger ist, eine Wohnung zu kaufen und zu finanzieren als Miete zu bezahlen. Auf institutioneller Seite sind Mietwohnungen dennoch der nahezu einzige Weg, wenn auch kleine, Renditen zu erzielen. Auch hier sind die niedrigen Hypothekarkosten natürlich förderlich. Dass die SNB hier preistreibende Gefahren sieht, wird sie nicht müde zu kommunizieren. Gebetsmühlenartig wiederholt sie, dass sie die Gefahr einer Immobilienpreisblase gerade im Mietwohnungsbau genau verfolge und im Zweifel dagegenhalten würde. Das allerdings würde ihrer derzeitigen Zinspolitik entgegenlaufen.

Niedrige Mieten verringern Inflationsrate

Bereits erwähnt wurde, dass sich die Mietpreise in der Schweiz an der Inflationsrate orientieren. Die geldpolitische Strategie der SNB, die nach Preisstabilität strebt, sorgt somit gleichsam für vertretbar faire Mietpreise, die überwiegend gezahlt werden müssen. Betrachtet man das Durchschnittseinkommen in der Schweiz und in Deutschland und zieht die zu bezahlenden Mieten hinzu, wird dies schnell deutlich. Wichtig ist, dass dieser – dem Anstieg der Immobilienpreise gegenläufige Effekt – auch Auswirkungen auf die für die Währungshüter so wichtige Größe hat: die Inflation. Denn ein niedriger Mietzins nimmt direkt Einfluss auf das Budget einer Durchschnittsfamilie und damit direkt auch auf den Anteil, der der Ermittlung der Inflationsrate zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedrückt: Eine vergleichbar niedrige Miete drückt sich sofort inflationshemmend auf den Konsumentenpreisindex aus. Dass dieser Effekt in der Schweiz besonders ausgeprägt ist, zeigt eine Studie aus dem vergangenen Jahr (On the transmission of monetary policy to the housing market). Um ein Gefühl dafür zu bekommen: In den Jahren 2018 und 2019 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 0,6 %. In 2020 und 2021 um 0,9 %. Das ist unterhalb der jeweiligen Inflationsraten und deutlich unterhalb der Einkommenssteigerungen der entsprechenden Jahre. Die Mieten haben also in den letzten fünf Jahren die Einkommen nicht stärker belastet als zuvor. Einen weiteren Effekt beschreibt die Studie: Danach trägt der Inflationsimpuls deshalb so deutlich bei der Ermittlung des Konsumentenpreisindexes bei, da es in der Schweiz – trotz des Immobilienbooms – einen hohen Anteil an Mietwohnungen gibt. In Deutschland, wo die Wohneigentumsquote ähnlich niedrig ist, würde dieser Effekt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen im Staatsbesitz abgeschwächt.

Michael Oehme ist Consultant bei der CapitalPR AG, St. Gallen/Schweiz. In seine Wahlheimat Schweiz siedelte er 2011 aus – nicht erst seitdem ist er bekennender „Fan“ der Schweiz. Oehme ist Fachbuchautor und gefragter Referent u. a. mit seinem Vortrag: „Ist die Schweiz ein Vorbild, von dem Europa lernen kann?“.

Kontakt
Michael Oehme
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